在NJ和NY各买了一次房,跟大家分享一下我的经验和踩过的坑

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人生中买的第一套房子在NY的布鲁克林,2016年底付了定金,2017年6月搬入。

后来认识了太太,在2019年我们一起买了第二套房,2020年2月搬入。

我两次买的都是Condo,第一次自己买,买了1B1B,第二次跟太太一起,我们买了2B2B。

希望能跟大家分享一下我两次买房过程积累的经验,也让大家少踩点坑。

因为我两次都是买的新楼,所以没有经历竞价这个环节,每次的流程都差不多,大概就是:1,准备期;2,看房;3,交定金+搞定贷款;4,close+交房。

先说我买一套房子的经历:



  • 其实我买房子的动机比较随机,那时候刚开始工作没两年,做的又不是码农这种薪水高的职业,说实话自己没存下多少钱。那会儿因为人民币贬值的预期比较强烈,加上2016年确实开始了贬值的势头,就想着不能鸡蛋都放在一个篮子里,想让家里汇一些钱过来,分散一下投资。





  • 汇过来的钱,我想也需要有个去处,那时候不懂股票,也不敢投资比特币,中国人的传统想法,有钱不如买个房子吧,心里踏实。加上每月的房租其实是笔不小的开支,就想说买个交通便利的公寓,自主或者出租都行。





  • 后来就开始看房,因为碰巧有个朋友也在买房+看房,我就跟着他一起看。他当初在布鲁克林看中了一套公寓,说实在我也看中了,因为是朋友先看中的,我就打算自己再看看别的楼盘。





  • 结果后来朋友因为种种原因还是打算买在曼哈顿岛上,经纪人跟我说那套房子朋友不打算买了,问我要不要再看看,我想了想,就同意再去看看。





  • 看完之后我对位置和价格都比较满意(楼下就是地铁站),而且又有地税减免政策(这一点我在后来才意识到有多重要),加上一室一厅的户型比较规整,我随后不久就交了定金。





  • 因为我和朋友用的是同一个中介,加上对这个中介比较信任,就用了她推荐的mortgage banker,结果被这个banker坑到差点没买成房子(随后展开细说)。





  • 最后过五关斩六将才顺利的close了,期间经历了种种drama,第一次买房基本就是一部各种踩坑的大合集经历。



下面说点我自己基于第一次买房总结的经验教训:

关于首付:

如果你工资非常高,base salary 20万起跳,或者家里不差钱,可以直接全款,那下面的话可以略过不看。

其他的同学,请在有买房计划以后,让家里注意一点汇率的变化,手头的闲钱,可以一点一点的换汇,然后分批打过来。毕竟我国现在是有外汇管制,而且人民币和美元之间的汇率经常变来变去,不要等到非常着急的时候签城下之盟,越早准备越好,这一步做好了,可以省去你后面很多烦恼。

注意家里给你打钱的时候,不要一次性连续收太多的钱(比如一周内连着三天,每天收五万),容易触发银行的反洗钱警报,导致账户被冻结,也有可能导致你的账户在国内被标记为高危账户,会影响很多后面的操作。所以建议大家提早准备,慢慢打钱,细水长流。

关于中介

相信很多同学买房子的时候都倾向于找朋友用过的中介,毕竟感觉朋友会帮你排雷。我买第一套房子的时候,也是这么想的,后来感觉就被中介坑了。事实证明有时候中介会杀熟,尤其是朋友介绍的,很多人就放松了警惕,不去自己多做research,后果就是会被坑。

我的中介就是朋友介绍的,然后她并没有跟我提任何有关返点的事情,我当时作为刚刚开始看房的萌新,也完全不知道有返点这个东西存在,现在想想她提供的服务,撑死了就值2000刀,因为她就带我看了大概三套房子。

这里的经验教训就是中介也要货比三家,找至少三个candidate,多聊一下,好多话一开始就说明白,比如找你返点给多少,有没有合作很久的banker,说清楚以后可以根据个人看中的点挑选一个中介进行以后的合作。比如有的中介会帮你挑房子的问题,有的地方有问题,中介会如实告知。比如找一个有车的中介,他可以接送你看房,你自己就省了很多事儿。

关于Mortgage banker

买房如果不是全款,那么mortgage几乎就是最重要的一个环节,相信看到这里的朋友已经知道买房需要pre approval,也就是银行大概能贷给你多少款,这比钱加上首付,就是你买房的budget,你可以在你budget的范围以内开始看房。

我买房的时候,中介介绍了一个Chase的banker,叫Michele D Hammond,拜她所赐,我最后差点没能顺利的close,还因为delay被罚了钱。

这个人只有在给我做pre approval的时候速度特别快,几乎有问必答,发邮件也能做到当天回复,等到我付了定金,要开始搜集我的材料给我准备贷款的时候,她就像换了一个人,开始变得非常慢,每次回复都要等好几天,而且会在非常接近close的时候,才开始跟我说之前没有提到过的问题,比如她说我买的是condo,Chase有一个政策,condo building必须要超过50% sold才能放大额贷款,不然的话贷款额度要减。那时候距离我的close date已经只剩下几周,我完全来不及换banker,后来要不是我还有一点闲钱,最后降低了贷款额度,那真的是叫天天不应叫地地不灵。

每次她慢悠悠的给我发一个邮件让我准备各种各样的材料,我都会当天回复,从来不敢有一点拖延,给她发了以后就像石沉大海,很久都没有回应,任我怎么发邮件催,也没有回音。打电话几乎就打不通,永远是语音信箱,不知道这人在忙啥,搞得我非常崩溃。

我买第二套房子的时候吸取了教训,找了个国人banker,那服务和速度,跟前一个简直是云泥之别。我有问题的时候,周末他都愿意回复我,还可以加微信随时沟通,体验不是一般的好。



先写这么多。。。。后面随时更新,大家有问题也可以留言,我最近打算开始换工作,非常需要大米看帖,先谢谢各位!
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