外州买投资房经验分享 - Florida

qrs1986
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新人分享一下自己过去两年在 FL orlando 周边买投资房的经验教训。

毕业之后和男友双双在湾区呆了好几年。 18 年初男友搬来 FL 离他家人近一些。我当时没有下定决心离开湾区,所以开始了两地,同时开始在 orlando 附近买投资房。一年以内买了三套。有的正好来看男友就看一下,有的看都没看, 过户都是远程签的。现在两年半过去了,房价和房租基本都有每年百分之八左右的涨幅。维修少的房子每年有超过 10% 的 cashflow, 也有踩了雷总要修的房子但也每年有结余 。

对我来说远程买房最重要的是有一个信得过的 realtor。我们这个是男友刚搬过来找自住房的时候,在 zillow 上找的一家评价很高的 boutique brokerage 分配来的。这个 realtor 不到三十但已经有十几年经验,对我来说非常合适,因为既有经验又有精力。后来有感兴趣的房子, 都是她去看 facetime 给我, 每次都能给很多对于房子本身和小区的见解, 其实我自己去也看不出来这些。offer 之后的 inspection 和 closing 之前的 final walkthrough 全是 realtor 去看给我 facetime。

第二点是要自己紧盯房源做 research. Orlando 虽然没有湾区抢的厉害,但也是 seller's market, 而且并不像湾区房子出来之后至少有一两天时间才 offer due,都是先到先得。所以全靠 realtor 给推房子也不行,尤其因为投资房都比较便宜,自然也不能指望人家像高价自住房那么积极的找。于是我在realtor 给我设的 alert 之外,自己在 redfin 设了好几个 search, 每天没事儿都看几遍 app,有合适的就马上叫 realtor 去看。最后三个房子里面只有一个是 realtor 推的,另外两个都是我自己找的。

第三点是自己要想好买房的 criteria, 学会自己做 analysis。这里主要考虑的是区域,cashflow, 房子状况。先选好大致想买的区,区越好房价越高租客质量越好,但是租售比也就低。我最后决定买的是蓝领区,可以有不错的租售比和基本靠谱的租客。后来发现房价低涨幅也稍高一些。然后就是网上找了 rental analysis 的 google sheet, 把各个数据都填进去,房租减去房贷,税,和保险,再预留一定的维修和空置的费用,就是每月预期的结余 (cashflow)。我的目标是 cashflow 超过 10 %。这里说一下房租,因为是低房价区,房租每月差一两百cashflow 就会大相径庭,所以准确的估计房租很重要。我主要是在 zillow 上看现在正在出租的类似房子,比较大小和状况,然后在 rentometer 上参考一下,基本这样估计出来的都很准。

第四关于 property management. 异地投资房自己管理基本很难,我一开始试图自己管,想着实在需要可以叫男友过去看一下,后来发现还是太烦心。leasing 部分其实不难,主要是东西坏了找谁修的问题。 如果不认识熟悉的靠谱的人就很难。最后我找了一个本地不小的 Property management company。他们有 in house maintenance team, 修东西很及时,大到换房顶小到修马桶都可以。他们流程也很规范,每月有statement,年末发1099 税表之类的。收费不低 (75% first month rent for leasing, plus 8 % per month rent),服务也不是十全十美,但是靠谱省心。看板上有人提到有中介收费低一些,如果信得过就可以省不少。

下面再来说一下 FL 买房跟加州不一样的地方:

1. Wood vs Concrete block construction. 全国多数地方包括加州,房子基本都是木头结构,但是 FL 有至少半数房子是水泥结构。这是因为温暖潮湿的气候容易滋生 termite, 水泥结构抗 hurricane 也比木头结构强很多。水泥房一般比木头房贵 20 % 左右,所以我看 redfin 第一眼就要看是木头还是水泥房。尽量买水泥房,如果买木头房,要考虑到 terminte treatment 的支出和保险可能偏高。

2. Flood zone. Orlando 是内陆,附近 flood zone 的房子不多。但是我买投资房是不买 flood zone 的,主要是要加上 flood insurance, cashflow 就会差一些。

3. Closing cost FL. 因为没有收入税,就加了 transfer tax,这样closing cost 就高了一些。 这个 transfer tax 卖家付房价的 0.7%, 买家付房价的 0.55%。如果做 refinance, 这些都要自己出,所以 refi 的 cost 很高。

4. Property tax. FL 的 property tax 也比加州高一些,Orlando 周边基本是 1.7% 到 1.8%。 因为assessed value 都比市价低一些,所以我一般算买价的 1.6%。

今天先写到这里,以后有空可以更具体的分享各方面的经验。我现在已经搬了过来一年出头,也又买了三个房子,还是一样叫 realtor 去看,叫 PM 公司管,所以跟人在加州的时候区别也不大。
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