2020南湾买自住房小记

MrD
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楼主今年在南湾买下了自住房,近期完成了室内外所有装修,写一篇小记总结一下自己买房的经历,供大家参考。

Overview

LZ是单身,因此所有买房以及装修都是自己一手操办。从去年年底开始自己看open house,到今年下半年买下房子,总共经历了大半年的时间。总的来说,经过了以下阶段:

1. 自己刷看房软件,去看open house。

2. 面试并选择Agent。

3. 联系loan officer,并办理pre-approval

4. 和Agent一起看房,下offer(重头戏)。

5. In contract之后办贷款。

6. 拿房之后,各种inspection,室内装修,装修院子。

这篇文章主要说说 Step 1- 4 。

1. 自己看open house

楼主很喜欢看房,从2019 年开始就一直自己看周末的open house。当时也不知道自己想要什么房子,完全就是当作兴趣爱好在看,看的也比较广泛,南湾、东湾、半岛的TH、SFH都有看过,甚至有幸看过十个厕所的大豪宅,感觉马桶里都是金钱的味道。。。

楼主是一个视觉动物,当时也比较天真,感觉湾区的房子大多看起来都好土,很多单层SFH,8尺的层高,碍眼的电线杆,像极了国内的农村自建小平房,一度怀疑难道美帝人民真的生活在水深火热之中。。。后来我的agent跟我说,这些SFH很多建于50,60年代,那时候美国人民就住上了这样的房子,还是很先进的。而且很多老房子虽然看起来破,但是地大、地理位置好,升值潜力大,单层住起来也很舒服,这种房子其实很难抢到,后来证实也确实是这样的。。。

Outcome: 总的来说这段经历开阔了眼界,让楼主看到了很多式样的美国房子,熟悉了湾区各处的环境与价格,并初步决定在南湾买房。

2. 面试并选择Agent

到了19年底,楼主决定开始认真买房了,于是开始面试Agent。楼主先是找了几个买了房的朋友推荐了他们觉得靠谱的agent,进行了面试和研究, 楼主考察的有以下几点:

1) Agent近几年的transaction 记录里,看是不是有很多自己喜欢的南湾的房子。我找的几个都是比较大的agent,所以网上都可以查到很长的transaction list ,如果查不到的也可以去和agent要。

2) 朋友们对他们agent的满意程度,房子的居住体验,以及朋友家的房子的升值情况。我希望能找到一个会砍价,懂市场,并且了解客户需求的agent。

3) 通过和Agent的交流,感觉人怎么样,合作起来是不是比较舒服。

Outcome: 很庆幸,楼主最后选到了一个很靠谱的agent,并且帮楼主买到了喜欢的房子。

3. 办理pre-approval

这一步是和2同时进行的,一般房产agent也会给你推荐几个自己比较熟的银行loan agent。 我联系了几个loan agent,大概了解贷款额度、利率、条件,做了pre-calculation(不pull信用记录)。然后选择条件比较好的做了pre-approval。这里要注意的是

1) 有的银行对gift money有时间上的限制(比如不允许近三个月有国内来的钱),如果有gift money的话,最好提前做好准备。

2) 这里问到的利率很可能和实际贷款的时候不一样,仅作参考。

3) pre-approval的额度一般可以办的比较撑,方便看房。事实上不太会买到那么贵的房子,实际给自己定的budget一般比pre-approval的额度少。

Outcome:做了一个够用的pre-approval,并决定了买房的budget,打算买 1.85 M以内的房子。

4. 和Agent一起看房,下offer (重头戏)

4.1 看房Training

2020年初,开始和Agent一起看房。这里要好好夸一下我的agent,我的agent一开始就对我说,咱们前两三周多看些房子作为training用,先不着急下offer,咱们可以通过这些来train你看房子的优缺点,这样之后可以缩小一下看房范围,identify最适合你的房子类型。

通过这三周的training,我了解了各种superfund、高压线、犯罪率、殡仪馆、mobile home、自然灾害等硬伤,还学会了看房子的户型优缺点、装修质量、设施新旧、是否有利分租等等,感觉打开了新世界的大门。。。最终我把看房目标缩小到了SVL(94086, 94087)的SFH,以及MTV 的TH和少量SFH。将买房要求初步定为:1)有升值潜力,最好是能捡个deal。2)户型好,采光好,最好有院子,自己住的爽。3)location方便并且没以上的硬伤。

4.2 疫情之前(1-3月)看房与下offer

经历了19年房市的冷静期,20年初的时候南湾的房价出现了疯狂反弹,直追18年的势头,抢房白热化。我的Agent说这个时候千万不能上头去跟别人拼命bid,很多18年买房的就这样高位接盘了,咱们要猥琐发育,别浪。后来证明说的太对了,经历了疫情,当时有几个我差点没忍住上头的房子疫情期间都跌了10W+,有些至今也没涨回去。

这里说几个这段时间下了offer或者准备下offer的房子:

1) 第一个看上的房子是一个MTV的80年代3B2.5B的TH,是在看房training 期间看到的,所以忍住没下offer,但至今还是我心中的白月光。

优点是 a) 主卧,客厅,餐厅,厨房全部朝南大窗。 b) 一楼做了挑空,high ceiling。c) 有个不小的后院。

缺点是 a) 虽然新做的装修,但质量一般。b) 离superfund 0.5 mile。c) 看房量太polupar,价格估计不会便宜。

最后这个房子卖到了1.7M+。我Agent觉得这个价格不合理,放在19年最多1.6M。

2) 第二个看上的房子是一个MTV的3B3B的SFH,下了offer没抢到。。

优点是 a) 两个9分学区 b) 房子新,9尺层高,户型采光极好。c) 户型很适合分租,三个房间分的很开,都有full bath。d) location 生活方便

缺点是 a) 单车库 b) neighborhood 一般 c) 记得是Ask 了一个钓鱼价,看房量过于popular,容易bid得很贵。

最后这个房子bid到了1.9M+,觉得也是合理的价格,没抢到很正常。

3)第三个是一个SVL的4B2B的SFH,下了offer没抢到。

优点是a)高ceiling,户型好, 面积大 b)采光好,各种朝南大窗 c)装修不错,后院也很精致。d)location也很方便,在一条很安静的路上

没有缺点。

房主是一个老奶奶,我写了一封声情并茂的信,赞美了房子,描述了我们之间的缘分,以及精致的厨房让我想起了我的妈妈。。。后来这个房子卖到了2M+,据说房主老太太一看到大offer就把我的信扔一边了。。。Agent觉得这个价格也不太合理。

4.3 疫情开始之后看房与下offer(3月中以后)

三月中疫情严重以后,房市出现了很大反转,很多买家和卖家都开始观望。市面上房子数量也减少了很多,价格高低不齐,房市整体比年初要平静。看房也变得麻烦,没有了open house,每看一个房子都需要预约以及签字。

因为疫情刚开始,未来的房市有很多不确定性,这段时间我和Agent讨论制定了策略 -- 除非遇到非常喜欢的房子并且有机会拿deal才出手,加价多了都不要。这样即使买了之后房市跌了 1)之前买价不高,不太会亏 2) 房子非常喜欢,住的爽,可以抵消房价跌了的不爽。

这段时间也看上了几个房子:

1) MTV的3B2.5B的90年代小TH,差点下offer,结果被抢了。

优点有: a) 小区环境很好,房子靠着绿地。 b) 房子还算新,9尺+层高,end unit。c) 主卧客厅朝南。 d)装修还不错。

缺点有:a) 离superfund 0.4 mile b) 窗户离邻居窗户太近,privacy不好 c) 没有后院 d) 面积小

当时很喜欢这个房子,本来准备出个1.5M的offer,结果在我出offer前一天,有人下了pre-emptive offer 1.4M 就拿下了。。。当天恰逢股市因为疫情熔断,卖家吓得立刻接了那人的offer。。。现在回头看来,这个小区类似的房子今年基本也就卖到1.4-1.45M,幸亏当时被人抢了,要不现在就亏了。

2) SVL的4B2BSFH,下了offer没抢到。

优点是a)户型好, 面积大。 b)采光好,各种朝南大窗。 c)装修很棒。 d) 八九千尺的大lot,后院很大。e)有一个学区。

缺点: 离caltrain稍微有点近,不过屋里听不到声音

抱着拿deal的心态试一试,最后卖了1.9M+,也是合理的价格,没抢到很正常。。。

3) MTV 70年代的3B2.5B老TH, 下了offer没抢到

优点有: a) 有小院子。 b) 面积大,户型好,end unit。 c) 装修很好。d) 小区环境与容积率极好。e) 朝向好采光好

缺点有:a) 房子老,8尺层高 b) 没有空调,要自己装空调 c) 离caltrain有点近

也非常喜欢,最后被all cash土豪以和我一样的价格抢走了房子。。。

4) 我家,七月份的时候终于以理想的价格买到了喜欢房子

户型好,采光好,location方便且安静,有个挺大的院子,无硬伤,有学区。

唯一的缺点是装修很旧,但洗手间都比较新(因为洗手间装修很贵)。 用比较低的价格拿到了这个房子,之后完成了室内和院子的装修。现在看来,感觉加上装修的钱也算是性价比很高的,住的也很舒服,嘿嘿。

个人感受

买房的过程就像是谈恋爱, 所有的经历会让你变得越来越成熟,知道自己想要什么,不想要什么。每一个下offer的房子都要付出很多时间去研究、准备,但能不能成得看缘分。

有些高攀不上的,费再多劲也没用;有些你觉得一定能看上你的,也有可能被别人截胡抢走;有些各方面都合适的,快下offer了才发现文件里面有问题;最后能成的,命中注定就是你的。

之后可能会再写一篇帖子关于室内和院子装修的经历。 求加大米,谢谢大家!

补充内容 (2020-12-9 11:16):

因为这是楼主第一次买房,很多都不懂,所以花的时间也比较久。如果有更高效的买房经验,欢迎大家补充哈~

另外楼主没怎么考虑学区,所以楼主的经历可能更适用于和楼主一样单身没娃的年轻朋友们哈~
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