我这几年投资住宅地产经验

zhao_rsinv
15114
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今天本来知乎上有人问房地产投资,心血来潮花了有半个小时写了这个回答,结果发现知乎身份验证,不上传身份证发不了任何言论~~~

不过没关系,转战地里!地理大佬更多,还可以一起讨论学习。

我人在纽约,老本行是buyside trading firm quant。副业投资费城的multifamily residential market。

给自己投资,也帮忙周围的高收入金融/程序员民工朋友们投资,算是自营投资 + 小型私募基金。(抱歉发帖用小号)

我来说说开发项目流程吧。

项目分大小。流程也不完全一样。我先大概说一下流程,然后聊一聊常见的问题。

开发流程:

小项目一般比较省心省时间。大概流程是买地/买房,申请施工许可(permit),找人建筑,然后再卖/租出去。这个过程比较容易,如果你的项目projection看起来不错的话,基本都可以搞,(因为项目不是很复杂,环节不是很多,最后下来不会和projection差很远)。新手来搞的话就是预测现金流的时候保守一点就可以了。要注意的点就是产权问题,和租客赖账的处理(eviction)。

大的项目设计到的环节多一些,不确定性也多很多。基本流程是买地,去政府申请zoning,然后申请construction permit,然后雇佣architect/designer/engineer设计建筑结构,然后雇佣construction manager施工。这里面最麻烦的是申请zoning,construction和risk management。我在后面专门说一下。

产权问题:美国real estate是一个非常litigious industry,而大部分的dispute和litigation都多多少少和产权有点关系。很多investor 会买foreclosure. 你买来的时后一般拿不到general warranty deed. 如果房子之前有被用过抵押贷款,产权上面有lien,房子买来以后lien holder可能回来foreclose这个property。这个就比较麻烦。避免这个问题,主要还是做详尽的title search。我们做了这么久的房地产,title search是投资前要做的第一件事。我们也有专门合作的律师,负责产权问题。新手的话建议不要抠门,多花点钱,请个靠谱的律师做一下title search。如果你是general warranty deed也不是百分百保险,不过大部分的住房可以买到title insurance那这一块就不用担心了。

租客赖账的处理:如果你是小投资者,手上只有一两套房,那么烂账租客可能是最让你烦心的事了。不过是有点经验的investor都知道,房子多了,租客多了,早晚是要碰到的。eviction is part of life. eviciton lawsuit也不是很大的官司。按照地方的法律走法律流程打官司就好了。新手investor需要注意的是要proactively 预防eviction。该办的license要办,坏了该修的要修,不要小气不要抠门,和tenant的communication要有记录。这样可以maximize eviction lawsuit的胜算。打官司的时候大部分是一个庭审(trial)就解决的问题,算是很小的官司了,大家也不至于担心。

很多人说好多地方tenant friendly 打个eviction 官司要好几个月现金流怎么办?我想说的是如果evicition官司能把你的现金流拖垮,那即使官司没来,你也要多花点心思管一管现金流吧。cashflow太差的话,即使没有eviction,来的其他的问题,不是也扛不住?

zoning问题:涉及到zoning的一般是大一点的项目了。比如single family convert 成4 unit multi-family或者空地建成20 unit 公寓楼之类。搞zoning的一般是大一点的investor,建出来的房子一般来说也不是给一家人用的。zoning的话麻烦就麻烦在不是一个人可以决定的,需要RCO的support,很多项目是律师去当地neighborhood一家一家敲门,要support letter。从investor的角度,这就增加了很大不确定性。经常会出现一个design被拒绝,要重新改变设计,重新挨家挨户敲门。对于新手的话,我觉得最重要的点是提前摸清楚你这个community的尿性,提前做好预防。很多community 担心street parking不够,那你就要在你的design里面把人家的concern解决了。有些community不喜欢穷人搬进去拉低了人家的逼格,那你的公寓设计就要弄的高大大上,target upper end of the rental market. 总之吧,zoning是一个非常political,很多uncertainty的事情。搞到zoning这一步,大家应该也都摸出门道了。real estate毕竟people business (这世上又有哪一行不是people business?)。single family的时候可以一个人闷头搞,老子有钱谁管我。到multifamily的时候这思路就行不通了,找对的人,建立靠谱的团队,和靠谱的人合作就变得至关重要。王健林之前喜欢引用古人“小富靠智,大富靠徳” 也就是这个道理。设计的靠谱不靠谱?合作的律师行不行,你的team(不管是employee还是contractor)communication好不好?这些变成了决定因素。说到底,我觉得mitigate zoning的uncertainty 是用对的人,了解当地情况,能承担zoning被拒绝的风险。如果zoning没批下来,也要有backup plan。

写了好久 施工,project delivery,risk management,建成后出租,租客管理回头再发个帖子说。

求大米 :)还有帖子如何能上传图片呢?
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