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湾区穷人 疫情期间 购买小黑屋 分享
TenchiMuyo986061
楼主科技公司社畜一枚，非工程师，研究生毕业来湾区两年多。可支配收入在地里估计后20% (或过于乐观，只是末尾10%？但我大米不足，看不了大家晒包裹...)，未婚无娃非单身，可预见的未来不准备有娃。
自己年纪也老大不小了，在2020年初惊讶的发现（外加家里助攻不少，感谢爸妈♪(･ω･)ﾉ）手里头差不多足够首付了。外加众所周知的FED大放水，房贷利率也很美丽，于是考虑买房自住。
中间这一大段是关于买房的分析以及叨逼叨，看房买房过程请直接跳到双虚线以后
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关于买房 VS 租房
原则上按照 “苹果对苹果“ 的对比，租房对个人来说是纯消费行为，每年花出去就花出去了；但对于买房来说，刨除每年房屋维护、地产税（可部分抵税）、部分利息（可抵税）、HOA后的月均支出其实是储蓄行为。
楼主目前租住的公寓每月租金 $25XX ；假设买一套1M 左右的房子自住，自住每月现金成本就是 2XX(均摊到月的房屋维护)+10XX（地税）+30XX（贷款每月付款）+4XX（HOA）大约45XX总的每月支出，换算到非投资部分的支出就是：
前提是买1M左右的房子，即便不考虑房屋升值前景，看起来怎么都不亏；外加疫情期间住小公寓确实感觉活动空间受限，也不敢随意购买家具电器等大件，同时也想给自家猫更大的跑酷空间，因此决定开始看房买房。
这里不得不吐槽一下川普的tax bill, 某些不长眼睛（当然大概率也没长脑子，但脑长长没长我们也看不见）的愣是要说川普减税功在千秋利在当代，民主党上台万税万税万万税。也不想想川普的tax bill主要减税再企业侧，对于平头老百姓，不仅没有减税，反而因为臭名昭著的SALT Cap（请自行google SALT CAP是什么...贵论坛不让我发链接），导致平头老百姓实际税负还略有增加。反而是企业税的大幅削减，造成贫富差距持续拉大，平头老百姓生活越来越差，这才是美国社会不稳定的根本原因。吐槽黑命贵，不如吐槽社会不平等。
如果考虑把首付用来投入股市享受资本主义Freedom Dividened，永远得到最近流行的年化8%投资收益，作为A股跟数字货币老韭菜，以Reddit最佳股票分析师的年度金句送给大家，共勉
(新注册小号，还不能发) https://twitter.com/ParikPatelCFA/status/1339240857959010306
关于预算
因为楼主包裹有限，然后还有一个比较费钱费时间的业余爱好，因此房子的每月总成本严格不能超过*张paycheck。算上首付，买房的预算差不多是
不准备近期生娃，因此不考虑学区(当然也考虑不起)，目标就包括中半岛condo，或者南湾老TH，或者南湾叙利亚成色SFH
关于贷款
楼主朋友给楼主介绍了WF的Loan Agent。刚开始看房，也没下定决心一定要买，外加这个loan agent大姐也非常热情耐心各种回答问题帮助跑流程，rate也还过得去，就没有在市场上比对，直接就在他们家做了。最后利率7-ARM给到了2.3XX%这个样子，没有很低但也还行了。
唯一要注意就是WF对材料审核非常严格，内部规定还变来变去，在准备下offer时候，被告知规则变更差点没贷到需要的金额，所幸楼主去年下半年被涨了些工资，才侥幸过关。如果大家嫌费事儿（u1s1 WF需求资料相当繁琐）选别家最好。
关于Buyer Agent
Buyer Agent 是Loan Agent大姐给我介绍的.......
楼主第一次买房，也不知道Rebate之类的道道，疫情期间保命要紧，懒得去shop Buyer Agent，所以也没问人家要Rebate....不过去掉rebate部分，Buyer Agent在帮我挑选房子，看房，以及后续Closing过程中也帮助了我很多，总体购买体验是非常不错的。不过基于楼主的预算跟要求，（1.1M封顶，3B）其实也没太多选择...
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看房买房过程
楼主从202年3月开始看房，初期主要集中在中半岛的TH跟Condo (一来楼主作为蹦迪爱好者，想找一个进城蹦迪没那么远的地方；二来楼主嫌南湾热)。印象比较深刻的是下面这些房子
看了这些之后，随着大选情势的日益激烈，唐川普政府持续攻击中国跟以及华人群体。当时记忆犹新：每周五下午去超市买菜，在停车场刷手机都能看到又有新的仇华排华EO。 惶惶不可终日，楼主也在考虑要是唐川普连任，最佳选择是细软跑。从六月一直持续到十一月，楼主也暂时搁置看房，天天在家躺平炒币，随时准备肉身撤或者血本无归。
自从丫终于要下台，楼主又觉得美国还值得一待，就重新回到了看房的轨道上。下面是几个近几个月看的比较印象深刻的：
这就是作为一个穷人看房买房的经历，咱们穷人自有穷人的活法，还是要接受现实...
最终的感想就是，买房期间少来地里论坛看，给自己找不愉快。大家预算都1.2M起，随意1.5~2M，确实看着心惊胆战，愈加觉得人生失败...
（这个世界真的是阶层分明啊，为了保护隐私楼主新注册小号发帖，结果既不能发图，也不能发链接）
等楼主remodel完毕，再来分享大改建的细节....
自己年纪也老大不小了，在2020年初惊讶的发现（外加家里助攻不少，感谢爸妈♪(･ω･)ﾉ）手里头差不多足够首付了。外加众所周知的FED大放水，房贷利率也很美丽，于是考虑买房自住。
中间这一大段是关于买房的分析以及叨逼叨，看房买房过程请直接跳到双虚线以后
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关于买房 VS 租房
原则上按照 “苹果对苹果“ 的对比，租房对个人来说是纯消费行为，每年花出去就花出去了；但对于买房来说，刨除每年房屋维护、地产税（可部分抵税）、部分利息（可抵税）、HOA后的月均支出其实是储蓄行为。
楼主目前租住的公寓每月租金 $25XX ；假设买一套1M 左右的房子自住，自住每月现金成本就是 2XX(均摊到月的房屋维护)+10XX（地税）+30XX（贷款每月付款）+4XX（HOA）大约45XX总的每月支出，换算到非投资部分的支出就是：
- 那么对比现有房租跟买房成本： $2,5XX（租金） vs $ 2,4XX （房屋维护+地税+抵扣后的利息成本+HOA）
- 如果能（有幸）买到没有HOA的SFH： $2,5XX（租金） vs $ 2,0XX （房屋维护+地税+抵扣后的利息）
- 假设买3B，sublease一间出去（~$10XX）补贴家用：$2,5XX（租金） vs $ 1,4XX （房屋维护+地税+抵扣后的利息+HOA-每月租金）
- 假设能（有幸）买到没有HOA的SFH再sublease一间（~$10XX）补贴家用： $2,5XX（租金） vs $ 1,0XX （房屋维护+地税+抵扣后的利息-每月租金）
前提是买1M左右的房子，即便不考虑房屋升值前景，看起来怎么都不亏；外加疫情期间住小公寓确实感觉活动空间受限，也不敢随意购买家具电器等大件，同时也想给自家猫更大的跑酷空间，因此决定开始看房买房。
这里不得不吐槽一下川普的tax bill, 某些不长眼睛（当然大概率也没长脑子，但脑长长没长我们也看不见）的愣是要说川普减税功在千秋利在当代，民主党上台万税万税万万税。也不想想川普的tax bill主要减税再企业侧，对于平头老百姓，不仅没有减税，反而因为臭名昭著的SALT Cap（请自行google SALT CAP是什么...贵论坛不让我发链接），导致平头老百姓实际税负还略有增加。反而是企业税的大幅削减，造成贫富差距持续拉大，平头老百姓生活越来越差，这才是美国社会不稳定的根本原因。吐槽黑命贵，不如吐槽社会不平等。
如果考虑把首付用来投入股市享受资本主义Freedom Dividened，永远得到最近流行的年化8%投资收益，作为A股跟数字货币老韭菜，以Reddit最佳股票分析师的年度金句送给大家，共勉
(新注册小号，还不能发) https://twitter.com/ParikPatelCFA/status/1339240857959010306
关于预算
因为楼主包裹有限，然后还有一个比较费钱费时间的业余爱好，因此房子的每月总成本严格不能超过*张paycheck。算上首付，买房的预算差不多是
- 总预算 - 1.1M封顶
- 首付 - $2XX,000
- 贷款 - $8XX,000
- 每月房子方面固定支出不应超过 - $4,XXX
不准备近期生娃，因此不考虑学区(当然也考虑不起)，目标就包括中半岛condo，或者南湾老TH，或者南湾叙利亚成色SFH
关于贷款
楼主朋友给楼主介绍了WF的Loan Agent。刚开始看房，也没下定决心一定要买，外加这个loan agent大姐也非常热情耐心各种回答问题帮助跑流程，rate也还过得去，就没有在市场上比对，直接就在他们家做了。最后利率7-ARM给到了2.3XX%这个样子，没有很低但也还行了。
唯一要注意就是WF对材料审核非常严格，内部规定还变来变去，在准备下offer时候，被告知规则变更差点没贷到需要的金额，所幸楼主去年下半年被涨了些工资，才侥幸过关。如果大家嫌费事儿（u1s1 WF需求资料相当繁琐）选别家最好。
关于Buyer Agent
Buyer Agent 是Loan Agent大姐给我介绍的.......
楼主第一次买房，也不知道Rebate之类的道道，疫情期间保命要紧，懒得去shop Buyer Agent，所以也没问人家要Rebate....不过去掉rebate部分，Buyer Agent在帮我挑选房子，看房，以及后续Closing过程中也帮助了我很多，总体购买体验是非常不错的。不过基于楼主的预算跟要求，（1.1M封顶，3B）其实也没太多选择...
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看房买房过程
楼主从202年3月开始看房，初期主要集中在中半岛的TH跟Condo (一来楼主作为蹦迪爱好者，想找一个进城蹦迪没那么远的地方；二来楼主嫌南湾热)。印象比较深刻的是下面这些房子
- （1031 Crestview Dr APT 209, Mountain View, CA 94040） MTV 2B2B condo，当时正好是标价94w时候去看的，感觉有点小贵，然后采光不太好，以及想要3B，就没下Offer。看zillow 最终是848k卖掉的，非常庆幸没有在高点入手；
- （300 Davey Glen Rd APT 3506, Belmont, CA 94002） Belmont 3B2B condo在Belmont 靠近280的山上，那地方距离上班的地方跟城里都很远，估计sublease也很难。我想买在中半岛，不就是为了近么?看zillow，去看房的时候标价899k，最终是850k卖掉的，不得不感叹，疫情期间确实condo跌价不少啊，也庆幸自己没有接盘在悬崖上
- （601 Leahy St APT 107, Redwood City, CA 94061） 这个房子楼主颇为喜欢，房间布局很合理，内部装饰也不错，房子在82号公路跟Caltrain旁边，但是实这个unit在82号公路的背面，也没啥噪音，自己通勤方便，估计sublease不成问题。但是，楼主看的时候标价1.05M，还有每月$600的HOA，实在是不太能承担，只有忍痛割爱。我看那房子20年二月上市，几度修改价格，到现在还没卖出去，估计卖家也不舍得卖价低了，毕竟庞氏骗局一个套一个... 中半岛condo在过去一年肉眼可见的跌价也是没有办法的事情....
看了这些之后，随着大选情势的日益激烈，唐川普政府持续攻击中国跟以及华人群体。当时记忆犹新：每周五下午去超市买菜，在停车场刷手机都能看到又有新的仇华排华EO。 惶惶不可终日，楼主也在考虑要是唐川普连任，最佳选择是细软跑。从六月一直持续到十一月，楼主也暂时搁置看房，天天在家躺平炒币，随时准备肉身撤或者血本无归。
自从丫终于要下台，楼主又觉得美国还值得一待，就重新回到了看房的轨道上。下面是几个近几个月看的比较印象深刻的：
- （974 Peninsula Ave SAN MATEO, CA 94401） 这一套二层小楼在一排TH的角落上，房子内部比较老了，但小区配套方便，位置也不错，还是3B，标价（899K）也非常吸引人。HOA要752，真心高，只给一家住户分配一车位。楼主此时考虑，要是未来买了TSLA 没地儿安装充电桩比较麻烦（其实大概率近期买不起）；sublease出去，还需要费劲给租客找一个车位，不然估计不好租。当时头脑一发热还是加价不少下了offer，多亏agent大姐发现文件上名字不太对，进而才发现上市前三个月(好像)房内才死了人，但卖家并没有披露... 死了人房子楼主心里还是膈应，于是withdraw offer。我看那个房子十一月上市，最近才刚刚pending ，过几天看下卖了多少钱
- （1555 Cherry St APT 3, San Carlos, CA 94070） 这个位置的房子感觉在楼主的朋友圈里面出现了多次.....房子马马虎虎，最关键的是，这套房子的背后修了一个巨大的公寓，而且还是在建。这就意味着这房子未来两三年都充斥着噪音跟灰尘，然后客厅采光肯定是不没有了。由于旁边有新公寓，sublease肯定也**了。看zillow，这房子到现在还没卖出去。很疑惑当地住户为啥要同意在自己家旁边修这么大这么多出租公寓。
- （1434 Via Vis SAN MATEO, CA 94404） 这个两层小公寓在 Forster City，当时标价798K，HOA $466。小区本身环境超级好，就在Forster city水边，作为水上(以及水下)运动爱好者，楼主非常热爱Forster City，买了住这里岂不是可以每天(用船)划水？？？ 这个价格也不错，而且门前还有个小院，背对海面开zoom视频会议，逼格能上天。还有一个带门的独立车库可以放各种杂物。不过楼主去看房时候，发现连绵不断的人，感觉这个房子很火，从Redfin上看确实也比标价高了不少，840K成交。
- （因为个人隐私考虑，就不放最终下手那一套的链接了）最终楼主在SVL 94089 （我知道94089社区不咋地，但预算也只有这么多...）发现一套预算内的SFH小黑屋。那个条件是真心感人，放叙利亚肯定没毛病，反正哪儿都是坏的，从1950年代建好了就没重新装修过。但是，这房子毕竟是SFH，没有HOA，而且交通足够方便，价格也足够感人，以下摘取zillow 价格变动历史
- 01/X/2021 ,Sold $1,0*0,000
- 12/X/2020 ,Listing removed $1,05*,000
- 11/X/2020 ,Price change $1,05*,000
- 10/X/2020 ,Price change $1,09*,000
- 10/X/2020 ,Listed for sale $1,29*,000
- 09/X/2020 ,Listing removed $1,19*,000
- 08/X/2020 ,Price change $1,19*,000
- 04/X/2020 ,Listed for sale $1,29*,000
这就是作为一个穷人看房买房的经历，咱们穷人自有穷人的活法，还是要接受现实...
最终的感想就是，买房期间少来地里论坛看，给自己找不愉快。大家预算都1.2M起，随意1.5~2M，确实看着心惊胆战，愈加觉得人生失败...
（这个世界真的是阶层分明啊，为了保护隐私楼主新注册小号发帖，结果既不能发图，也不能发链接）
等楼主remodel完毕，再来分享大改建的细节....
