【帮转】佛罗里达奥兰多买房自住&投资攻略分享

wzheng8
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【帮转】前言:

大家好,我是一位北美精算师&一位用数据说话的房产中介。今天,和一亩三分地的朋友们聊一聊佛州奥兰多的房地产。

那么我们就开始今天的主题吧!

一. 为什么我会成为一名房地产经纪人

经过两年在家办公的折磨,我彻底厌倦了窝在芝加哥公寓里的生活,迫不及待的想要有自己的院子去拥抱阳光和自然。于是,我将目光投向了sunshine state 佛罗里达州的旅游城市奥兰多(至于为什么选择这里,后文会详细说明),想要在那里买一套house。在买房过程中,我也找了很多Agent,但是都没有满意的。比如,有的经纪人上来就给你推度假屋,并告诉你度假屋长租、短租、自住都行,然后让你赶紧交证件排队;有的经纪人呢,满嘴跑火车,为了能让你快速下单,什么话都编的出来,甚至说过的话前后不对应。四字概括就是乱象丛生。

于是,我秉着靠人不如靠己的理念,花了1个月的时间迅速通过了房地产经纪人的考试。并且我也希望能将我在精算行业的经历与房地产相结合,相信这两个学科交叉能碰撞出不一样的火花。虽然不敢说能以一己之力改变这种荒诞的房地产经纪人现状,但是立志要为我的客户买房提供科学,准确的数据分析,买到最合适自己的房子。

二.为什么选择奥兰多

选择奥兰多,也是做了许多功课和资料。

第一,佛州的天气,众所周知的优点了。有人说夏季会很热啊。其实不然,奥兰多地区气温一旦偏高,就会有雷阵雨骤至,之后就又降温了。

第二,佛州城市“千千万”,为什么是奥兰多呢?首先,奥兰多在中佛地区,不会受到飓风影响。再者远离海岸线的话,我个人认为,地基回更牢固。(最近迈阿密的大楼坍塌大家一定还印象)

第三,因为是旅游城市,环境也会比较宜人,玩耍的去处很多,购物也比较方便。

三. 奥兰多房产的投资价值以及投资收益计算

除开自住,奥兰多我认为在美国很是值得投资的一个城市。大部分人可能认为奥兰多值得投资是因为游客人数多,当房东好赚钱。但我所看重的却是奥兰多每年人口迁徙流入大这一点。目前,由北至南的人口迁徙,逐渐成为美国人口流向的大趋势。人来了,就要买地,买房,需要教育区,商业区。由此,一个区域就会发展起来。一发展,房产增值就是必然的了。相比起房产增值所带来的收益,租金就比较微不足道了。

下面,我会通过奥兰多不同投资方式的收益计算来说明这一点。

先说结论:

1. 做投资应主要看房产增值(地区发展),租金收益能带来正向现金流就好。

2. 建议全款在发展区域买新房长租或者自住。

3. 预计优质独栋别墅将保持8-10%的增值速率,公寓为6-8%。

4. 新房比二手房性价比高,现在买二手房大概率因为竞价而overpay。

5. 可以考虑使用1031推迟缴纳房产增值利得税。

6. 贷款买房做投资,现金流压力大,除非40%以上首付或者降低利率。

7. 相比长租,短租属于高风险高收益。在保证65%的出租率的情况下,收益与长租持平。

具体计算





避坑指南:

1. 如果有人和你说,投资出租房可以躺着赚钱,那么最好自己算一算收益和风险,市场不存在无风险套利机会。要是真这么容易,没人上班工作了。

2. 如果有人说他通过投资出租房有100%收益,那么他多半是指首付3万然后过了半年40万的房子增值3万。这个计算方法有误导性。

3. 如果有人说他能有20+%收益,那么他多半买得早或者漏算一些成本。三年前35万的房子现在可能要50万,现在进去就成韭菜了。短租维持平均一年出租率70%以上不容易,受市场影响波动很大。

4. 买房时相比考虑租金收益,更应该关心的是房产所在地区的发展。是否有人口大量流入?就业率,教育水平,城市建设规划,以及你是否喜欢这个城市。

这期内容到这里就结束了,希望对大家有帮助。
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