登录
  • #房地产
  • #旧金山湾区

你觉‌‌‌‌‌‌‍‍‌‍‍‌‌‍‌‍‌‌‍‍‍‌‍‍‍‍‌‌‍‌‌‍得这些湾区带ADU的SFH值多少?

小皮在湾区
1363
9
上一篇分析了最近在Santa Clara,Palo Alto,和San Jose 3个自带ADU的SFH的交易,得到了热烈反响,那这次就再精选12个近期的成交案例,覆盖一下湾区的其他有代表性的区域, 包括南湾的Sunnyvale,Campbell,Cuptertino,West San Jose (San Jose), Willow Glen (San Jose),东湾的Fremont,和半岛的San Carlos和Redwood City。还增加了些attached ADU的案例,多一点datapoints供小伙伴们参考。

Disclaimer:本人不是agent,只是喜欢挖市场数据娱乐大家而已, 说得不对的地方请多多包涵。如果对ADU或房产投资感兴趣,欢迎关注我的公众号:小皮的幸福生活。

案例1:974 Blair Avenue, Sunnyvale, CA, 94087

成交价:$2,238,000 (List price: $1,998,950)

lot size: 6,294 sqft

主屋: ~1,248 sqft 3b2b

attached ADU:~250 sqft 1b1b,也可以作为4th bedroom

ADU sqft/主屋 sqft:20%

总居住面积和lot面积的比例:23.8%

买家profile:需要commute方便的自住买家

94087宇宙中心有attached ADU的SFH,attached ADU也可以作为4th bedroom suite(估计里面有小厨房),自住出租都可以。Corner lot是超适合做ADU的,因为沿街有很多parking。缺点是这个lot已经没啥院子了。不过人家是宇宙中心,小学是Cumberland高中Homestead High还不错,没院子两个unit之间没privacy,照样需要加价24万才能拿下。

案例2:1162 E Campbell Avenue, Campbell, CA, 95008

成交价:$2,350,168 (List price: $2,199,000)

lot size: 10,890 sqft

主屋: 2,100 sqft 3b/2.5b

detached ADU:600 sqft 1b/0.5b

ADU sqft/主屋 sqft:28.6%

总居住面积和lot面积的比例:25%

买家profile:喜欢后院生活,注重生活品质的自住买家

这间Campbell Pruneyard旁边的大豪斯,主屋的floor plan本身就超舒服,后院更是又大又美,有outdoor kitchen,covered deck,tiki hut,各种果树。ADU上一任屋主是用来做music studio的,也可以作为guest house,home office, art studio,etc。Pruneyard周围生活超级方便,有本人认为南湾最好的Whole Foods还有各种各样的restaurants,如果屋主要把ADU的half bath改成full bath也是非常好租出去的。Pruneyard周围那一带有好多大lot,都很有潜力扩建和加ADU。

案例3:1882 Homestead Rd, Santa Clara, CA, 95050

成交价:$2,000,000 (List price: $1,788,000)

lot size: 11,761 sqft

主屋: 1,623 sqft 3b2b

attached ADU:324 sqft 1b1b

ADU sqft/主屋 sqft:20%

总居住面积和lot面积的比例:16.5%

买家profile:看重大lot喜欢有flexible living space的买家

上个帖子有个95051的detached ADU的例子,这次就举个95050 attached ADU的例子吧。个人觉得已经算是attached ADU里布局不错的了,因为院子大,能完全用fence把ADU隔开的。感觉这个ADU自住出租都可以。这个zipcode上2个million买家也是看重lot大。

案例4:21074 Gardena Dr, Cupertino, CA, 95014

成交价:$4,180,000 (List price: $4,180,000)

lot size: 10,687sqft

主屋: 3,351 sqft 5b4.5b

detached ADU:722 sqft 2b2b

ADU sqft/主屋 sqft:21.5%

总居住面积和lot面积的比例:38%

买家profile:注重学区,家里有多个小孩需要in-law帮着照顾的自住买家

Cupertino new build在Monta Vista学区。个人觉得主房和ADU布局有点紧凑。但developer能卖出去,还轮得到我插嘴吗?

案例5:7825 Lilac Ct, Cupertino, CA, 95014

成交价:$3,100,000 (List price: $2,988,000)

lot size: 10,220 sqft

主屋: 3,725 sqft 5b4.5b

detached ADU:768 sqft 1b1b

ADU sqft/主屋 sqft:20.6%

总居住面积和lot面积的比例:44%

买家profile:注重学区,家里有多个小孩需要in-law帮着照顾的自住买家

Another Cupertino new build,也是Monta Vista学区,拿来对比一下。

这间ADU设计了个大的family room,明显是给老人带孩子用的。主房和ADU也是超级紧凑。后院紧贴大路,不造ADU也没法用后院,感觉贴着大路的lot真的可以用ADU补救一下。成交价和上一栋比因为靠大马路整整低了1个million。

案例6:2068 Cynthia Way, Los Altos, CA, 94024

成交价:$3,598,000 (List price: $3,898,000)

lot size: 13,000+ sqft

主屋: 2,525 sqft 4b2.5b

detached ADU:400sqft studio with 1bath

ADU sqft/主屋 sqft:16%

总居住面积和lot面积的比例:22.5%

买家profile:想要大房大院的大户人家

Los Altos大lot,在cul-de-sac终点是个扇形的lot。ADU tucked into the trees好cute,后院好美还有小桥流水图片。这怎么长得这么像我的dream house!

案例7:122 Hamilton Ct, Los Alto, CA, 94022

成交价:$4,600,000 (List price: $4,295,000)

lot size: 11,761 sqft

主屋: 2,575 sqft 2b2.5b

detached ADU:610 sqft 1b1b

ADU sqft/主屋 sqft:23.7%

总居住面积和lot面积的比例:27%

买家profile:喜欢在家举行pool party的executives

感觉这栋20年前盖的豪宅就是为举行pool party/house party设计的。游泳池+Jacuzzi+outdoor kitchen + ADU=lots of party memories. 估计ADU存在的意义就是客人晚上party累了醉了可以在ADU过夜吧图片。当然需要的时候还可以用成executive office图片。

案例8:1684 Everett Ave, San Jose, CA, 95125

成交价:$2,350,000 (List price: $1,998,000)

lot size: 5, 232 sqft

主屋: 2,143 sqft + 288 sqft 地下室作为wine celler

detached ADU:276 sqft studio with 1b

ADU sqft/主屋 sqft:12.9 %

总居住面积和lot面积的比例:46.2 % (占地面积和lot面积比例更小因为有两层)

买家profile:注重family生活的自住买家

Willow Glen是超级family friendly的经典社区,而且每栋房子都有自己的特色。这间在Willow Glen中心位置而且maintain得特别好,有个超cute的guest house屋顶也是超高的设计来match主屋。虽然lot小,布局很协调,品质也高,买家加了35万买下感觉很值。

案例9:4891 Rhonda Dr, San Jose, CA, 95129

成交价:$2,110,000 (List price: $1,988,000)

lot size: 6,000 sqft

主屋: 1,636 sqft 4b2.5b

attached ADU:面积不清,有kitchenette和laundry和separate entrance

ADU sqft/主屋 sqft:n/a

总居住面积和lot面积的比例:n/a

买家profile:想要flexible living space的自住买家

West San Jose attached ADU的案例。Kichenette非常简单,就一个microwave和dishwasher,ADU厕所里有一个laundry,ADU有自己的entrance。可惜从redfin的listing里看不出这个是在floorplan的哪个部位多大。

案例10:749 Orange Avenue, San Carlos, CA, 94070

成交价:$2,925,000 (List price: $2,998,998)

lot size: 5,950 sqft

主屋: 1,668 sqft 3b2b

Junior ADU:968 sqft 1b1b

ADU sqft/主屋 sqft:58%

总居住面积和lot面积的比例:44.2%

买家profile:想要flexible living space的买家。

San Carlos少见的Junior ADU的案例。这间房2019年11月被flipper以$1,550,000的价格买去,加建了1046 sqft,convert成JADU, 再同时把main house装修了一下,估计一共用了$500k。1年半以后卖了将近3个million也是赚了。

案例11:147 Myrtle St, Redwood City, CA, 94062

Redwood City..

成交价:$2,000,000 (List price: $1,799,000)

lot size: 6,500 sqft

主屋: 1,250 sqft 2b1b

detached ADU:260 sqft studio with 1b

ADU sqft/主屋 sqft:20.8%

总居住面积和lot面积的比例:23.2%

买家profile:想通过ADU cover一部分mortgage的买家

买家加了20万成交,ADU藏在了garage后面。虽然Redwood City的lot一般都比较小,主屋和ADU都略小,但Redwood City如果有ADU要出租也非常很方便,周围有好多医生,Facebook,Box,EA也都在周围。

案例12:201 Cavalo Ct, Fremont, CA, 94539

成交价:$2,798,000 (List price: $2,798,000)

lot size: 5,360 sqft

主屋: 2,791 sqft 4b4b

detached ADU:400 sqft 2b1b

ADU sqft/主屋 sqft:14.3%

总居住面积和lot面积的比例:60%

买家profile:重学区,家里有多个孩子需要老人照顾的自住买家

Fremont Mission San Jose的学区房, 2021年new build,developer直接在车库上按了个ADU,lot有点小但是有view,适合重学区,需要家里老人来带孩子的家庭。

看到这里也看累了吧,如果希望以后多看到这样的案例请follow我的公众号:小皮的幸福生活。我们还开启了一个湾区小伙伴ADU互助群 - 这个群旨在讨论任何和ADU相关的话题,群里有好多湾区资深地主,和有ADU设计建造经验的专业人士。希望能帮助更多湾区的小伙伴了解ADU。
9条回复
热度排序

发表回复