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Mo‌‌‍‍‌‍‍‌‍‌‍‍‌‌‌‍‍‍‍‌‌‌‌‌‍‍‌‍‌‌‍‍rtgage Loan 的二三事--HELOC的优点和缺点

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最近看到有的小伙伴在网上说HELOC。 我也想简单说说HELOC这个金融产品吧。

如果你房子现在市面上的价值很高但你的Loan 又很小,这就说明你有很多的equity(净值=房子价值-贷款数额),而你希望取吧这些净值变现的话,通常有一下三种方法可以用:

1. Cash out refi 2. home equity loan 3. home equity line of credit(HELOC)

现在由于利率低,第二种很不常见,通常客户就是在第一种和第三种之间选择。

Cash-out refi 很简单, 总的来说就是用一个比较大的Loan去替换你之前的Loan. 如果你原先的贷款是30万,而你希望cash out 到70万,那相差的40万就是你可以拿到的现金。cashout的利率可以是固定的也可以是ARM,是从Loan close 的那一天就要开始交了。有一点请注意是,cashout出来的钱不算作你的income,因此你是不用交税的。第二年报税的时候请和你的CPA 说明一下。

Heloc 就比较有意思,是银行给你一个额度,相当于信用卡的概念。如果你放在那里不用。是不会收你利息的。如果你需要用钱了,可以从HELOC里随时提取,银行从你提取的那一天才开始收利息,等你把钱还上,你就不用再支付利息了,直到你下一次你再从HELOC提钱。现在比较流行的HELOC 产品是一般给你十年的credit line. 过了十年以后,你欠的钱会转成20年的定期成为你房子上的second loan。

现在来说说HELOC的优点

1. 第一么当然是比较灵活。你需要钱的时候才开始付利息,等你把钱还上以后就不用付了。不像cash-out是一直要付利息的。

2. 第二么可以和first loan打组合拳去买房子。通常这种Loan叫piggy back loan. 比如说10/10/80. 意思是付10%的首付,10%的HELOC, 80%常规的Loan。

这种组合的好处是可以少付首付而不用付mortgage insurance或很高的mortgage rate.

这样看来HELOC岂不是太完美了!大家赶紧都去办一个,随时可以拿出一大笔钱出来花花,岂不美滋滋。

但HELOC还是有缺点的。

1. HELOC 的利率是浮动利率,过了前六个月的利率优惠期,后面的利率有可能一下子变很高,而且每年都会变。而cashout利息是不会变的。

2. 由于美国的Loan是讲求先来后到的,而你在办Heloc之前通常房子上已经带有一个常规的Loan.那如果你要refi这个常规的Loan, 需要做Heloc的subordination. 费钱又费时间。最长能多等三四个星期。

3. 如果你做了HELOC以后想去买房子,那HELOC绝对是贷款额度的大杀器。即使你的HELOC里面一分钱也没有用,但由于你随时都可以提取这些钱。银行会在批准新loan的时候把你HELOC的全款额度算在债务里面,算法还比常规的Loan严苛的多。比如说,一些银行算月度债务的时候,算的是你HELOC额度的1%。 如果你有20万的Heloc, 那每个月你的债务就增加了2000块,新房贷款差不多能影响四五十万。很多Heloc都有early termination fee.(具体看银行),一开一关也要千把块钱。 所以如果你有买房打算的话,办Heloc要谨慎

好了,关于heloc的大概知识就介绍完了。如果有小伙伴有经验或者感兴趣的话,欢迎讨论和补充。
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