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Ai‌‌‌‌‌‌‍‍‌‍‍‌‌‍‌‍‌‍‍‌‍‌‌‌‌‍‌‌‍‍‌‍rbnb Superhost分享自己短租房经验,求大米!

freehan
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Disclaimer:并不是所有人和房子都适合做短租,想用这篇帖子描写一下自己管理短租房的经验,希望能帮助那些考虑做短租的地主朋友。

说一下自己的基本情况,坐标湾区,夫妻两人都有全职工作,工作强度0.8麻,同时自己管理两套本地短租房,一直是Airbnb Superhost,没有请Property Management(PM)帮忙管理,日常运营都是靠自己,换房客日常维护打扫卫生靠cleaning crew(这个很重要后面会提到)。

为什么要做短租? TL;DR: 收入相对高 & 房屋损耗低 & 自己用房灵活

短租和长租的收入差距在每个地方不同,一般来说,越是流动人口大的地方(e.g. 夏威夷),短租的收入就比长租溢价更多。我们自己的短租收入感觉上就像家里多了一个人在打工,赚了一份大厂entry level员工的税后收入,至于出租房的税务优势这里就不班门弄斧了。

房屋损耗低是相对长租来说的,一般来说短租不会100%租满,即使房客来短期居住一般也不会使用得特别狠,比如游客大多时间都在外面,只是回家睡个觉,并不会在房里待很久。另一方面是每次guest的空隙,cleaning crew做清洁的同时也需要对房屋进行检查,一般房子的大问题都是积少成多,如果能及时发现,能减少很多大额开销。自己用房灵活就很好理解了,需要用房的时候直接block了自己用就行。

什么人适合做短租房东呢?TL;DR: 胆大心细

短租会遇到形形色色的人,人在河边走,哪里有不遇见奇葩的时候?关键是筛选要做好,预防奇葩出现,目前为止基本上一年遇到一个奇葩。要是真遇到了奇葩房客的话,首先不要怕事,见招拆招就行。短租需要提供周到的服务,不光是水电网家具,各类居家用品、装饰品,事无巨细,都需要考虑大才能最好的服务客人。

什么房子适合做短租?TL;DR: 因地制宜

首先要location适合做短租,然后就是房型本身适合,具体可以去Airdna之类的数据网站上看某一地区某种房屋类型的短租情况。筛选房客特别重要,最有效的筛选房客的方式就是尽量走高端路线,在当地的单价尽可能往高走,减少屌丝和沙雕租客,这个和房子本身适不适合做短租有很大关系。最理想的状况是location好、有view、有特色、各项设施齐全、居住舒服的房子,更受高端租客的喜爱。越是高端的房源和房客,服务越到位,越是能赚取高额的溢价。

短租房运营的工作量?

短租并不能算严格意义上的passive income,其实我个人认为很多房地产投资(做房东)都不能算是完全意义上的passive income,因为所有和实体经济打交道的事情都必然会遇到杂七杂八的事情,不可能像持有股票基金那样躺在家等着分红就行了。即使把日常运营(招租、管理房客、维修等)扔给PM,日积月累总会有需要操心的地方(e.g.老房子需要装修,换屋顶之类的),如果把所有需要操心的地方都扔给PM,PM只会还给你一个又一个大大的invoice,羊毛出在羊身上,毕竟美国的人工特别贵,随便修点东西都可能收你一个ipad的价钱(湾区内卷日常1),如果自己能做些小修小补,能够节省特别多的运营成本。很多来美国的老中一代移民都是靠着房地产翻身做了地主,其实他们都是发挥了中国人勤劳肯干的优良传统。当然湾区有这种优良传统的人特别多,导致大量人愿意做房东,于是做房东也就没什么赚头了(湾区内卷日常2)

短租的工作大致分为三方面:1. 和guest打交道 2. 协调cleaning crew 3. 日常维护和补给

如何减少短租运营工作量?

1.和guest的沟通交流做到自动化,这样大部分时间都不需要自己去亲自回信息,大部分信息都是系统自动定时发送,减少手动操作。我平时很少需要回复客人的信息,大多数时间都是像回微信一样就解决了。

2.房子要合适,装修、家具和各方面配置要傻瓜化降低maintainance(e.g.家里安装nest 3件套:thermostat、yale lock和doorbell,减少地毯的使用,各种家用电器instruction帖墙上)房子自身好用少出毛病能有效减少客人和房东的负担,提高好评率和收入。

3.日常清洁、维护、保养需要标准化、流程化,每一个房子都有大大小小的系统,事无巨细,特别是提供给短租客人的房子,更是需要考虑周全,人家毕竟不是长期居住,很多东西如果住的时间里缺了的话,会降低整个的体验,也会增加和房东打交道的次数.

4. 培养清洁团队Cleaning crew是重中之重,cleaning crew每次在客人check-out之后来清洁并准备房子给下一个客人,如果团队给力,房东自己并不需要做太多的工作,房东要做的就是找到合适的cleaning crew并把绝大多数的准备工作和日常维护教会给他们,并时不时监督他们做好工作。

5.准备几个靠谱的handyman,房子事无巨细,自己一个人不可能搞懂和修所有的东西,特别是在时间紧迫的情况下(两批客人的间隙),一定会需要找专业人士来解决。

如何做好短租?提高入住率提高利润?

1. 房子本身location好质量好

2. 提高好评率

3. 合理定价

从房地产投资角度来说,长租和短租属于两种完全不同的投资类别:长租属于residential,是最保守风险最低的地产投资类别。短租属于hosipitality,比如resort,是风险和收益最高的地产投资类别,Hospitality industry的收入很大程度上依靠优良运营。在能有效控制风险的前提下,如果能把一个低收益投资变成高收益投资,何乐而不为呢?

在什么平台上做短租?

主要有三大短租平台,Airbnb,Vrbo和booking.com。我的房子分别在Airbnb和Vrbo上listing,湾区主要客源来自airbnb,听说在其他旅游区Vrbo很流行,Booking.com本身是给专业酒店PM用的,系统本身比较复杂麻烦,而且听说订单很少客源也参差不齐。按我自己的经验,客人素质排序如下: Vrbo > Airbnb > booking.com。

做短租有什么风险?

- 政策风险:HOA、city、county允不允许做短租?

- 邻里关系风险:万一出现邻里矛盾,房东会消耗非常多的时间精力来处理,房客可能遇到一个奇葩下一个就是好的了,但邻居却一直在。

- 坏房客的风险:前面提到的

- 损坏的风险:出来做生意,就会有损失,自己的心态先放平,何况长租也会搞坏房子,短租你还比较容易修好呢。

如何控制风险?

买专门给短租房的房东保险,了解当地法律法规,减少损坏的可能性,filter坏房客, etc

为什么不给PM管理?

短期来看,自己还在资本的原始积累阶段,两个房子自己还管理得过来,在没有其他ROI更高的投资途径下,力所能及地把自己的房子管好,依然是目前阶段的最佳选择。长期来说,我也想找到一个靠谱的PM能让我成功退出日常运营,把两套房子的短租收入变成真正的passive income。

找PM有两个重要的问题:

1. 管理短租的PM收费非常高,一般收取revenue的15%到30%(根据服务的不同),这里面还不包括清洁费,也就是说很大一部分利润会被PM吃掉。

2. 如果PM运营得不好,还会降低listing的评分和收入,房东的目标是利润最大化,而PM的目标也是利润最大化,但是PM的手段是管理尽量多的房子,这就导致了PM不一定会对每一个房子那么上心。

如果自认为PM更适合运营的话,还是建议给专业人士做。

各位客官如果觉得受用,能不能赏点大米呀~如果版主喜欢,弱弱地伸个精~谢谢
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