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火热‌‌‌‌‍‍‌‍‌‌‍‍‍‌‌‍‍‍‍‌‌‍‌‌‍‍‍‍‌‍‍‍的市场下,写写我之前在虾图买房的经历(科普贴)

ClaireMiao
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无论在哪里买房,目的无非两个,自用或者投资。当然更严谨的说法还有即自用又期待升值,或者先买了投资同时还考虑后续自用。但是这样会搞得很复杂,所以还是收敛一点,目标方案不考虑只考虑当下,于是收敛为:1、自用;2、投资。

一、自用的情况比较复杂

考虑的因素有几个:价格,交通,房子本身的情况(包括大小、房型、建筑年代、装修风格等),周围环境,邻居情况;有孩子的还要考虑学区。在预算范围内,按照自己比较在意的因素加权均衡。在预算有限的情况下,一定要想清楚自己最在意的一两个因素,因为每个房子都有自己的优缺点,不抓主要矛盾的话,比较起来就很纠结。

美国买房也是分两种,买二手房或者新房(new construction)。

1、先说比较复杂的情况,就是买二手房。

二手房最大的好处一是所见即所得,讲究点的前房东可能会留下漂亮的前后院和屋内装饰,省钱省心;二是入住快,买了办完贷款过户等手续,一般一个月就能close然后搬进去。我理解美国人是普遍喜欢买二手房的,所以在好的市场情况下,像样点的二手房都需要竞价。

这里普及下竞价(bid)的概念:就是buyer在seller给的某个截止日期前给offer,然后seller比较,挑出一个最喜欢的offer来成交他的房子,这是在美国买房跟在国内买房完全不一样的地方。buyer给出的offer里通常就是三个因素:第一个当然是购买价格,第二个是给的定金,第三个是为了买这个房子buyer自愿放弃的权利。前两个都好理解,第三个要展开说一下。在美国买房为了保护buyer的利益,是有很多条款的,比如bid到房子以后,如果因为贷款办理不下来、房屋检查(inspection)结果不满意,或者其他客观因素买不了这个房子,定金是要退给buyer的。这样对于seller是一件很伤的事情,耽误了时间成本不说,还要把房子重新上市。重新上市的房子会让buyer望而却步,怀疑是因为房屋质量问题导致上次成交失败的,直接导致房子卖不出去或者要降价卖出。所以,在房地产行情比较火的卖方市场下,为了能够bid到心仪的房子,除了高价是seller看中的,buyer主动放弃(waive)的权利也是seller看中的。放弃的权利一般就是贷款失败或者inspection结果不好,buyer都愿意承担这个结果,不管买还是不买,seller的定金都不退还。

举个例子来说下如何bid:

第一个聊如何出价。今年西雅图这边房屋市场很火爆,一年均价上涨30%左右,在美国房市已经算是很可观了。hot home基本上都要抢,热门季(2-9月)好的location+差不多的房子有时能抢到50+的offer。而seller为了吸引更多的人来看房,经常会以低于市场评估价的售价挂出自己的房子,然后坐等buyer们打价格战,所以如何出价就是个学问了。可以出一口价,但是叫多了会比较亏,所以用的比较多的是阶梯价法:确定一个封顶值,然后确定一个阶梯价,就是比其他竞争者多一个阶梯。比如我给出的封顶价格是80w,阶梯是3k,那么当别的竞争者最高给出75w的时候,我可以出到75.3w;但是如果别人已经出到了81w,那我的价格最高只能是80w。

第二个聊定金和放弃权利的问题。定金给的越高说明buyer越有诚意,seller会越喜欢这个offer,但是如果搭配放弃各项权利,出了问题buyer就要自己承担定金损失了,有经验的agent一般建议定金在3%左右。说下放弃权利的问题,卖方市场下几乎所有的buyer买热门二手房(hot home)都会放弃掉这些权利,否则基本上就一定会出局。在确定自己finance不出问题的情况下,可以提前做个房屋inspection(如果房子比较新也可以不做,还有房东已经提前做了并且公开的情况),没有大问题就放弃自己的权利吧。

以上bid的方式都是比较平和的方式,还有一种比较刺激的限时offer。在非常满意势在必得的情况下,在offer review的时间之前直接给seller一个限时应答offer(比如24小时),给出大大的好处(比如15%以上的加价,放弃所有权利等等),seller可能就接了这个offer然后pending了。这样的好处是不用去跟其他buyer去竞价,坏处是一口价就比较可能出高了,是否采用限时offer完全取决于对房屋的满意程度,当然seller如果不满意价格也可以不接这个offer。

说下去年bid一个微软campus附近房子的情况。Location没得说,但是是1966年的房子,1900squre foot,remodel过,里面外面都很新,买家要价85w。采用第一种方式阶梯报价,waive掉所有权利最高出到107w,然后没买到。seller agant在offer review期间好心发邮件过来问,要不要加价,说107.5w以上有3个offer。综合评估了一下觉得不太值得,就没有继续加。评估前提是自住,房子小了点老了点;如果投资的话,这个location还可以继续看涨。(最后成交价125w)

2、买新房的情况

新房也有两种,大多数是未完成的(ready to build,包括拿了地没动工的或建了一部分的,国内叫期房),少部分是已经完成的(just built)。新房买起来相对比较容易,挂出来的价格往往低于市场价,而且大多不需要竞价,请buyer agent下个offer就能成交。因为很多新房是ready to build阶段就拿出来卖的,即使有样板间和房型图,买家也只能靠想象来了解房子建成以后的情况,所以没那么抢手。

除了以上缺点,新房还有一个很致命的问题,就是交房周期。说起来很搞笑,美国这边建房除了地基是水泥浇筑的,主体结构都是用木头像搭积木一样搭起来,然而土木工程进度往往都奇慢无比,跟我大天朝完全不能比。比较正常的建设周期要3-6个月,如果遇到问题那就更慢了,然而出现问题导致延期交房的情况一点都不少。可能出现的问题包括:



  1. 你房子的那块地,政府的permit没有拿到。这个是客观问题,builder完全没有责任的。举个例子,builder圈了一大块地盖小区,结果你买的房子下面那块地的permit就没拿到。这个听起来很搞笑,但是朋友买pulte(美国排名前十的大builder)的房子就遇到了,活活等了一年多然后退房。

  2. 建设中换Project Manager。如果builder对之前的PM不满意,会中途换PM,然后继续后期的建设。感觉没多大个事,然而法制国家会因为换PM要重新去政府申请permit,然后就只能等permit下来再搞。

  3. 工程队停工。因为市场劳动力、建筑材料或天气等原因停止建设。这往往是小builder做出来的事情,因为小builder在抢资源方面会弱势很多,因此会因为这些原因导致延期。

  4. 不靠谱的其他原因。



这边大builder直接在合同中都会写明,延期在两年内builder都可以不负责任;小builder合同可能没有那么拽,但是也一定不会写延迟交房的责任,换句话说就是毫无法律保障。那么能不能改合同,要求加条款?目前没有看到改合同成功的例子,美国这边很多事有简单的原则,基本上没得谈。那么出现延迟交房该怎么办呢?可以选择继续等或者退房。继续等的话,只要合同上没有写两年内交房无责任,是可以找builder商量要合理的赔偿,比如延迟这几个月的房租;如果写了那就没有赔偿。如果决定退房,只要没有超过合同中的时间点,那就一点赔偿都没有,能保住定金就不错了。我周边的朋友买新房的,遇到延期交房的也不少,一般是延期1-2个月,像我们这种情况就比较奇葩了。

来讲讲我交学费的经历,感受到市场的热度,与去年当机立断2周内出手了一个新房。优点是位置好,房子大,价格适中,维护简单;缺点是小builder,纯期房,房型差,临街。如果不是因为builder不靠谱,我到现在还认为这个房子是短时间内做的不错的选择。不靠谱的表现是这个房子close目前延迟了三次,因为换PM要从政府拿permit、招新PM、招不到工程队买不到建筑材料,从7.30延迟到明年2.15。这就影响了我们的贷款,微软的合作银行给刚来没有信用分的transfer一年的贷款保障,超过一年没有好的信用分就会导致贷款下不来或者利率上涨。然而房地产市场均价已经上涨了10%,贷款利率也高了0.375个百分点,这时退与不退就是一个艰难的选择。事不过三,基于对builder的不信任,和他们可能在2月后的再次延迟,纠结很久后选择了退房。本来想协商问下能不能要赔偿,seller agent很坚决的说以她多年的从业经验,没有遇到过能拿到比定金更多的情况,builder也坚持只能退定金。为了减少扯皮尽快move on,只好拿回定金,自行承担市场和利率上涨带来的损失。

二、在美国买房投资。

国内朋友们喜欢买房子,毕竟在国内买房看起来一直是个不错的投资。但是纯为了投资,在美国买房需要了解的事情也挺多的,先要了解美国的房子类型:house、townhouse、condo,简单科普下:



  1. single family house。类似国内的独栋别墅,不同的是除了房子是你的,地也是你的。所以看房子大小的时候要关注两个因素,房子大小(纯使用面积,排除车库、阳台、楼梯)和地的面积(lot size,房子+前院后院)。买house送地,这是周围朋友买的比较多的一种,也是升值比较好的一种。

  2. townhouse。类似国内的联排。跟别人share一面墙或者两面墙,只有房子没有地,同样location下价格跟house比会便宜不少。物业费一般在几百块,比house贵不少,但是省心,不用自己除草补屋顶etc。升值比房子差一点,share墙的那面有可能会比较吵。

  3. condo。类似国内的公寓,大家住的一般都是这种。在同样location下,价格是三种房子里面最低的。物业费较贵,一般在几百上千块。升值相对会比另外两种更差一点,不过也要看location。



以最常见的house来举例,用于投资的话,要算投资收益比。先说支出的部分:



  1. 房产税(property tax)。每个州不一样,华州是1.025%,每年会根据市场情况评估房屋价格,再把价格乘以1.025%就是房产税。

  2. 房屋保险(home insurance)。美国这边买个钻戒都要上保险,房子车子更不用说了。每个保险公司的价格不同,可以先按0.2%来算。

  3. 物业费(HOA fee)。新房一般会有物业费,老些的房子(比如2000年以前的)大多没有。每个小区的物业费都不一样,一般是几十块,小一点小区的每个月也在200以内。

  4. 交易税。交易后自住不满两年的房屋,交易税是25%,请注意自住两个字。如果买了纯投资,自己不住租出去,不算自住。换句话说,除非自住或空着或免费给朋友住2年以上,否则交易税一点不能少。这边房子都是木头主体的结构,长期空着对房子很不好,尤其是西雅图这边冬天雨水多。



了解支出情况以后,买不买就看上涨空间了。美国房子真的会跌,看看2007年次贷危机就知道了。历史上美国房地产每18年一个周期,现在经济复苏,房价也蹭蹭往上涨,目前房价跟2005年情况差不多了。热门地区尤其火爆,比如高薪IT码农聚集地。但是偏远地区还是有些地方房子卖不出去,千万不要盲目相信某些地产公众号推送的小广告。如果真的看好美国房市想要投资,关键还是location、location、location。不要被漂亮的大房子所迷惑,虽然刚从国内过来容易看到house就两眼放光。热点地区的condo升值都很快,偏远地区的豪宅house反而有可能卖不出去。

再说下如何贷款的情况。美国贷款买房要看信用分,没有信用分很多银行是不给贷款的,不过也有例外。没来美国前有个朋友给推荐了华美银行(eastwest bank),在北京就有办事处可以开卡,审核资质后如果可以给贷款,贷款首付要求40%以上,利率要上浮1%左右。类似的美国银行应该还有,因为微软的合作银行给的贷款条件更好,所以没有继续了解了。

总结一下,投资方面我没有太多经验,有个大原则就是一分钱一分货。买不买,买哪里,还是要自己做选择。

决定下来要买,那就了解下买房的步骤。第一步先要选buyer agent。我和这边的朋友们都选的是中国人,勤奋,交流起来比较方便。个人观点是,好的agent不会只说房子这里好那里好,对缺点视而不见,而是比较客观用她的经验告诉你这个房子哪里不好。毕竟她看过的房子比我们多太多了,尤其是刚刚从国内过来看house的时候,那时真是感觉哪里都好。还有就是对如何bid有经验,这点在竞二手房的时候相当有用。与国内还有一点不同,在美国不管买房还是卖房,所有中介费都由卖家出。这边有资质的agent都会挂靠在某个地产公司,一般是单个人,也有几个人的小团队,但是不多。

看好了准备下手前一定要有pre-approval letter。这是愿意给贷款的美国银行开的,这个letter上会有评估你财产后给出的能买得起的房子价格。很明显,这个价格要高于房价才行。银行会根据你的现金和收入情况给出这个价格,也是一个很客观的数字。

然后就是下offer了。二手房一般卖家有个offer review日期,在那个截止时间前agent会跟你商量offer内容,然后发电子合同给你签字,签完发给seller agent。如果是新房,基本上就是大家签个电子合同结束。不管新房还是二手房,买到了一两天内都要交定金。

二手房bid到就可以开始做贷款,银行会给一堆电子合同来签,然后批贷,一般30天内就能搞定。新房就等房子close前30天联系贷款经理来做贷款就可以,有些银行可以提前60天开始准备贷款,以提前锁定比较优惠的利率。

非业内人士,以上言论仅供参考。

补充内容 (2021-09-23 07:57 +8:00):

税率方面可能有误,只是听了中介的科普,欢迎更专业的朋友补充。标题写的不好,只是个人的经验贴,只为赚大米。
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