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如何‌‌‌‌‌‌‍‍‌‍‍‌‌‍‌‍‌‌‌‍‍‌‌‍‌‌‍‌‍‌‌‍计算贷款额度? 我能贷多少钱?

Leo_Zhang_贷款
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很多第一次买房的朋友面对的第一个问题是能买多少钱的房子,需要多少首付。最近发现很多朋友在买房过程中也是能多贷就多贷,能买贵就买贵,杠杆能加多高算多高。今天Leo就要讲一下这个问题:贷款能力是如何计算的。

一般买房的时候,需要先找贷款经纪人来评估一下能贷多少钱,需要多少首付,然后经纪人会出具一个Pre-approval Letter. 买房下Offer时需要出具这个Pre-approval Letter来证明自己的财力,同时也要出具现金证明。甚至有些时候看房就需要出示Pre-approval Letter和现金,以证明有实力能买下这个房,也就是俗称的验资。Pre-approval Letter本身不是一个严格的法律文件,也不能100%保证能贷到款,贷款的审批受多种因素的影响。但有了Pre-approval Letter,大概率贷款可以办下来。

首先介绍几个概念:PITI(Principal, intertest, tax, insurance) 是一个常见的术语,指每月的房产相关债务负担,包括还款本金、利息以及房产税、保险,有时还会加上HOA(PITIA); DTI(debit-to-income),每月债务占税前收入的比例,这里包括PITI(A)和其他贷款(汽车及太阳能等)的月供除以税前收入,不包括utility bill、孩子学费等日常支出。一般Jumbo Loan的要求是DTI不超过43%。

假如借款人的月收入是$25,000,那么PITI limit是$25,000*43%=$10,750。假如房产税每年1.3%,保险每年$1000,利率是2.875%,首付20%, 那么可以算出来最大的贷款额是$1,938,304,能买的房子价格是$2,422,881,具体的计算公式不再给出。我们反推验证一下,$1,938,304的月供是$8041.88,加上房产税每月$2624.79,加上保险$83.33,正好是$10,750。大家可以根据这个来试着计算自己的贷款能力。

哪些收入可以用?一般是基本工资和可以验证的持续的bonus. RSU各银行的要求不同。

假收入足够高,最多可以贷多少?每个银行的要求不一样,不同的Program如30年固定和ARM不一样,同时贷款的金额和首付比例也相关,需要咨询Loan Agent.

除了DTI要求还有reserve的要求,就是说除了买房的钱还要准备一笔现金或者401k/股票用于reserve.Reserve 是什么意思呢,就是如果借款人失去还款能力,如丢掉工作等情况下,偿还PITI数月甚至超过一年的储备钱。Reserve的要求和贷款额及银行有关,比如9个月Reserve就是要准备9*PITI的储备钱,如果是401k或者股票还要打折扣。在上面的买房例子中,买家需要准备$96,750现金用于Reserve.

再就是首付比例的要求,大部分的贷款要求有20%的首付,如果首付比例更高可以拿到更好的利率。有些银行自住房首付可以15%或者更低,但要付贷款保险并且利率可能更高。

如果有投资房,出租的收入可以充当部分现金流,要打个折扣。

现实中多数例子比这里讲的更加复杂,如出租现在住的房子买新房自住、买投资房出租、买4plex出租等等。具体的情况还是要咨询Loan Agent.
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