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曼哈‌‌‍‍‌‍‍‌‍‌‌‍‍‌‌‍‌‍‌‍‌‌‍‍‍‌‌‍‍‍‌‌顿临岸社区--HOBOKEN自住购房经历(2021年10月)

aimiliya
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前言



纽约普通工作党一枚,家里宝宝一岁,在Jersey City Newport租住了两年,趁着2021年利率历史低位,就想赶上这班车买房。因为离家近,我们对Hoboken社区比较熟,这边的房价也没有像郊区一样暴涨,所以决定好好研究一下这里。Hoboken由于不是传统华人社区,网上中文频道里对Hoboken房地产的讨论不是很多,有效信息十分零散,调研过程相对耗时。



我是2021年5月开始正式在Hoboken看房。由于住得近加上WFH,所以房子一上市就跑去看,一直到8月底Offer in Contract前,4个月一共实地考察80-100套房子,下了4个offer。



Hoboken房产成交非常快,尤其是2021年复工后,性价比高的房子基本都是一个open house带走,所以我们在Redfin上看到新房源就立刻联系listing agent,也借此认识了很多中介。我们最终没有用buyer agent,直接跟listing agent沟通下offer。和中介们聊天对我们了解Hoboken社区和当地房地产市场帮助巨大,此外在各种社交论坛上和Hoboken年轻父母沟通,也加深了对当地学区的了解(公立校、Charter School,私立校的家长都有,整体评价没有特别倾向于哪类学校)。



我们下的几个offer都有进入bid war,但最后实际成交价都跟asking price差不了太多,没有郊区加价那么夸张(感觉这边人都是搞投资的,专业背景导致出手精准)。一般从下Offer到Close一共45天。

出于职业习惯,楼主整理了购房过程中的研究成果,希望对其他有兴趣的同学有所帮助。

注:本文主要信息来源主要包括:1)本人实地考察访谈;2)本地英文网络社区(Reddit, Facebook等);3)网络中文社区(一亩三分地等);4)当地华人中介网站;5)政府网站;6)常用社区评价网站(Niche, Best Neighborhood等);7)中介平台(Zillow, Redfin等)。

Hoboken 社区概要

A 地理位置

Hoboken属于新泽西Hudson County,与曼哈顿Chelsea隔河相望。社区面积仅有1.25平方英里,被称为Mile Square,非常适合步行,对角线步行时间约40分钟。由于离曼哈顿距离近便于通勤,所以很多在纽约上班的白领居住在Hoboken,生活气氛与曼哈顿Chelsea,Brooklyn Heights接近(Hoboken更休闲一些,不那么潮,也更干净和清爽)。

B 人口种族

2020年的美国人口普查报告表明,社区共有25,182户,总人口为60,419人,呈净流入趋势,人口密度为美国城市排名第三高。

Hoboken种族构成是白人69.4%,非裔3.4%,亚裔9.8%,西班牙裔16.0%。亚裔占比与2010年相比提高了2.5%,主要是印度人和中国人的比例有所提高(毕竟离中印新村Newport很近)。虽然作为白人传统社区,因为这里移民较多(17%一代移民),同时受教育程度高,种族多样性的接纳程度高,少数族裔不会感到被排外的感觉。





C 收入

2020年Hoboken家庭收入中位数是147,620美元,人均收入90,771美元,高于纽约周边几乎所有社区(感谢大量单身IT和金融狗)。居民大学学历占比为80.5%,是全美城市中最高。



D 政府规划及未来前景

Hoboken社区在过去20年印象中是幼稚鬼(Young Professional)的聚集地,单身狗的最后时光(Shuttle to the Suburb)。近年来情况有所改变,新一代年轻人在成立家庭后选择留在本地继续过城市生活,Hoboken政府也努力迎合这些家庭,包括开发更多的大户型住宅、建造更多社区公园、提高学区服务质量等一系列措施以此留住更多的中产家庭,改变社区的固有形象(增加税收)。这一点也是我们青睐Hoboken社区的原因,符合年轻家庭未来的需求。







社区房地产市场行情解析

A 价格走势

2011年至今的Hoboken地区房价走势图可看出10年乘上涨趋势。受纽约市楼市2016年后疲软影响房价在2018年见后劲不足,但疫情期间反而没有太拉胯,2021年后随曼哈顿楼市复苏也开始反弹。







B 区域解析

Hoboken面积虽小,但是由于人口密集,房地产的业态和隔壁曼哈顿相似,隔几条街的特征就具有较大的差异,具体可以分成以下几个主要区域(如下图所示):

I. 上城河边(9街以北,沿河区域)

II. 上城西区(6-9街以北,Willow以西)

III. 下城廉租福利房区(6街以南,Monroe以西)

IV. 近PATH商业区(9街以南,Willow以东)

V. 传统上城(9街以北,Willow以东)

VI. 传统下城(6-9街以南,Willow以西,Monroe以东)





I. 上城河边(9街以北,沿河区域)

总结:交通便利,社区舒适,房价贵,楼新,设施好,高层采光好。

; 上城河边区域是Hoboken社区最新开发的地区,这一区域以高层豪华Condo为主(限高12层),基本建设于2000年后。楼里一般都配有健身房、会客厅、儿童室、门卫等设施,新一点的还会有游泳池。以Condo为主,一小部分是Rental。

; 周边小区环境适宜,车辆较少,感觉在公园里,在河边吹风散步跑步遛娃遛狗都是享受。

; 社区配套完善方便,餐馆超市等偏高端,生活成本要高一些。

; 通勤可以乘坐大楼的班车去PATH,或者前往Washington坐126线公交,离轮渡也很近。

; 目前还陆续有新的大楼在开发,新大楼会把之前的楼比下去。

; 房价是Hoboken均价最贵的地方,普遍$800/sqft往上,新大楼$1,000/sqft。新大楼户型偏大,1B1B经常有900 sqft以上。

; HOA比较贵,通常$700 monthly以上,车位也要付钱租(200-300 monthly)。

II. 上城西区(6-9街以北,Willow以西)

总结:家庭友好,大楼管理规范,户型合适,社区方便,房价适中。

; 上城西区是Hoboken是家庭最喜欢的住宅区域。这一区域相对较新,有很多1995-2010年之间建设的半高层(6层)大型Condo,同时也是Hoboken最主要的大型Rental 所在区域。

; 越往北边相对越新,有目前Hoboken最大的Columbus park供小朋友玩,未来马上建成更大的Northwest park。

; 超市有Shoprite在西边,餐馆等商业相对较少,比较安静。

; 通勤可以去Clinton上乘坐126线公交,或者去西搭乘轻轨前往PATH。

; 房价比较适中,普遍在$700-800/sqft。户型以2B为主,非常适合年轻家庭。

; Condo大楼设施包括健身房、车位(跟Condo一起买,不用付月租金,一个车位的估值差不多3万美元)、公共后院、电梯等,基础设施完善,HOA在$400-500 monthly,有个别楼有tax优惠。

III. 下城廉租福利房区(6街以南,Monroe以西)

总结:政府福利房附近,价格低,交通相对不便。

; 下城福利房(图中红色区域)区是个人觉得Hoboken较一般的地方。个人测试过这个区域的夜晚安全值,半夜绕着走过一个多小时,非常安静,安全。

; 房价是Hoboken最低,普遍在$500-600/sqft。我的理解是福利房是不会搬走的,所以想要投资的小伙伴需要考虑清楚,价值洼地会不会一直蛙。



IV. 近PATH商业区(9街以南,Willow以东)

总结:生活方便热闹,通勤便利,方便出租,楼旧户型怪(可以自己翻新)。

; 这是Hoboken最热闹的区域,房子很旧,以4层(4户)东西朝向刀片楼为主。有一些楼整体翻新过,就会比较贵。户型一言难尽,可以说比较有特色,不是那种方正的,有人会喜欢。刀片楼一般都有个后院,有的是一楼自己的,有的是4户共享的,疫情期间后院还是非常受纽约人民欢迎。

; 商业非常发达,可以走路去海量餐馆和商店,往河边走两步就是沿河公园,小日子过得舒服。

; 距离PATH近,通勤方便。

; 出租方便,小白领最爱,但是沿着Washington的话夜里会比较吵。

; 房价适中,在$700-750/sqft。户型基本都是刀片,以2B/3B为主。

; 楼很旧,一楼是半地下室采光差,上面楼层没有电梯,通常也没有车位,楼内公共设施不要想了,HOA在$300-400 monthly。

V. 传统上城(9街以北,Willow以东)

总结:生活方便又安静,通勤便利,壕就一个字。

; 这是Hoboken富人区域,房子很旧,以4层(4户)东西朝向刀片楼为主。重点是,这里的楼很多都是一栋一栋卖,不像其他区域里是一层一层卖的。

; 兼具安静和繁荣。往上往下走都可以很快到商业区,自己却很安静。

; 住这还需要通勤?

; 房价不按每平尺算,一栋卖$150万往上,翻新的可以卖到$300万以上。

VI. 传统下城(6-9街以南,Willow以西,Monroe以东)

总结:经济适用,有发展潜力。

; 这是Hoboken工薪聚集地。房子旧的偏多,以4层(4户)东西朝向刀片楼为主,也有一些稍大的楼(8-20户)会新一点。有一些楼整体翻新过,就会比较贵。

; 生活配套算不错,但是餐馆少。

; 通勤有点劣势,126线公交和PATH都可以,但是都不算快。

; 房价$600-700/sqft,价格适宜。个人感觉这个区域具有一定的发展潜力,不管是翻新和新建都相对较多。

; 刀片楼旧的有电梯的不多,新的一般有电梯和车位,HOA在$300-400 monthly。



C 增值空间

Hoboken与纽约市整体房地产市场走势强关联,Hoboken与其他区域相比较有价格吸引力,所以仍有一定的增值空间。这次看房期间,遇到大量从曼岛和Brooklyn来的购房者。



D 交易速度

政府对开发限制较严(包括限高),Hoboken的新增供应有限,从吸收率也可以看出来,历史上很少有超过2个月的情况,库存水平一直处于低位,交易转手都比较快速容易。

E Buy vs. Rent

Breakeven普遍时间大约在5-7年(前提当然是down payment不去投股票,就存着,任性)。目前这里租售情况很难做到正现金流,但通胀预期下,租金可能会提高。



F Tax

如前文所说,政府在努力将更多家庭长期留在这里,因此学区也会相应好转。当然,tax可能也会有所提高(小孩多了)。目前tax是新泽西州是比较低的,1,200平尺的condo地税在$10,000左右。

G Risk

重要提示——Hoboken是大面积洪水区,特别是最南边两条街和Shop Rite门口。买房如果是Ground Floor一定要注意,半地下要淹水。插一个链接,是今年9月IDA飓风后无人机拍摄的画面,给大家直观感受。

具体容易洪水的街区如下(信息来自社区论坛总结)

1st and Marshall / 1st and Harrison / 2nd and Harrison / 3rd and Harrison / 4th and Harrison / 4th and Monroe / 3rd and Jackson / 4th and Jackson / 7th and Willow / 9th and Monroe / 9th and Madison / 10th and Madison / 1st and Clinton / 3rd and Clinton / Henderson and Newark / Grove and Newark

即使Hoboken的HOA都有洪水险,但购买时需谨慎选择如上街区。尤其是看房时Broker会机智的强调Hoboken及周边其他城市都是Flood Zone,以此闪烁其词。实际上避开以上区域,才可满足暴雨后不受灾的安稳生活。

以上洪水信息来自论坛观点,详细安全信息请遵循政府指导。



通勤

Hoboken优势之一就是去纽约市的通勤。本节主要介绍社区通勤去曼哈顿的信息,其他区域不做赘述。

Hoboken距离曼哈顿中城通勤时间为30- 40分钟,属于纽约市周边比较理想的通勤时间范围,与住在纽约市里差距不大。Hoboken的通勤方式比较多元,公共交通主要包括PATH、公交、轮渡。下图早高峰前往曼哈顿中城53街(随便选了个地方)的通勤时间图:

; 蓝色区域为30分钟

; 红色区域为35分钟

; 黄色区域为40分钟。



下图是Hoboken政府提供的公共交通图。



A PATH



PATH Train是Hoboken下城区域去曼哈顿的主力交通方式。

线路

PATH车站位于Hoboken的东南角。有两条线直通曼哈顿:中城和World Trade Center。

中城线:经过Christopher St,9th St,14th St,23rd St,达到曼哈顿中城33rd St(Herald Square)

WTC线:经过Jersey City的Newport,Exchange Place通向曼哈顿下城World Trade Center

票价

票价目前和纽约MTA地铁价格一样。MTA地铁充值卡可以用来按次刷卡搭乘PATH,但是月卡不能刷PATH,所以PATH和MTA月卡需要分别购买,增加了通勤成本。



轻轨换乘Path

轻轨是Hoboken西部区域往返Path站的交通方式。

Hoboken最西边沿线有一条轻轨线,通往东南角的PATH车站,方便住在靠西边的居民换乘PATH。但轻轨和PATH的票也不能互刷,所以通勤成本还是挺高的。



B 公交

126线Bus(Route 126)是Hoboken中上城区域去曼哈顿主力交通方式。

126线到达曼哈顿中城42街的Port Authority。通常早晚高峰时,126线班次很多,单程大约20-25分钟。126线分东西两条,贯穿Hoboken南北。



路线

东边的Washington街线路。

西边的Willow/Clinton街线路。



票价

票价目前是3.5美元单程,比PATH略贵一点,同样不可以和MTA地铁卡互刷。







C 轮渡

路线

轮渡共有两个码头。一个位于Hoboken上城东北角,可直接前往曼哈顿中城(Hudson Yard)/下城。另一个东南角码头(与Path站相连)通往曼哈顿下城。

票价

轮渡相对来说要贵一些,搭乘的人较少,单程票价8美元。两个码头分别在Hoboken东北角河边高层住宅区和东南角PATH站。







D 关于通勤Tips:

非高峰期,特别是夜里,无论PATH还是126 线车次都很少,因此建议加班晚的小伙伴打车找公司报销。

开车的话可以走中城的Lincoln Tunnel或者下城的Holland Tunnel,进城堵车没有出城堵车厉害(1-2小时正常),过路费要$14,不建议开车日常通勤。126线高峰期是公交走快速通道,速度快,不受这个交通现状影响。

与MTA地铁相比,PATH和126线的运行都是非常稳定的,很少出现高峰期延误的情况,好顶赞。

Hoboken官方公共交通图中的红绿蓝线路是Hoboken政府提供的HOP Shuttle线路,可以招手停,票价$1。因为疫情期间停运了,所以我自己没有试过。



生活方面

Hoboken的生活方式属于城市+郊区小镇的综合体验。社区面积不大,非常适合步行;邻里关系也比较近,熟人社区的感觉。步行5-10分钟内,一般都可以找到开了10年以上的餐厅、咖啡店、洗衣店、理发店、宠物店、小公园等等。



A 商圈

主要商业街是Washington St,从最南边到最北边贯穿整个社区,遍布商店、酒吧、餐馆(和曼哈顿一样,各个菜系都有)。受疫情影响,一些老店关张,但同时一些曼哈顿的连锁店如 Shake Shack 也趁机扩张过来(个人还是觉得老店好吃)。



B 散步

沿着Hudson河的河边公园风景优美,适合跑步和散步。靠河中城是SIT校园,理工科学校相对安静一些,不会太吵。



C 安全

虽然西南角有廉租房社区,Hoboken的整体治安实际非常好,很少有恶性犯罪事件。流浪汉有一些在主街,而且似乎都是长期居住在这,和市民很熟的样子。我在看房期间还专门半夜12点步行在廉租房社区里转转,感觉还算安全。凌晨夜里在Hoboken轧马路基本没有安全问题(生活起来的话以防万一在哪都别凌晨乱逛最好)。

D 社区信息

Hoboken有本地社区网站 Hobokengirl.com,经营的很好,内容丰富实用。



E 超市

超市西北角有Shoprite,中间有ACME,北边有Trader Joe,没有中国超市(最近的99 Ranch在Jersey City)。

F 中餐

中餐馆很少,Washington主街上有新开的广东早茶店,还有几个奶茶店,一个台湾面包房(这里我要推荐在Jersey City和Hoboken交界处的成都一品,很好吃的家常菜,可以外卖)。





学区

本节重点介绍公立学校,夹带一点私立学校和Daycare信息。





A 公立校

结论:小学质量优选,中学现状较差但前景待观察,整体学区教育质量呈上升趋势。有可替代的优质就学方案。





历史刻板印象及原因

网上对Hoboken公立学区整体评价较差,小学、中学高中打分基本都5分以下。这与全美最高中位数收入社区的数据非常不搭,做了调研后总结具体原因如下:

中产家庭由于1)家庭成员增加,住宿条件吃紧,搬去郊区大房子;2)家庭经济条件好,可以选择送子女去私立学校;3)Hudson County的县立中学不错,通过选拔带走一部分成绩优异的学生。这就造成中产家庭子女在本地公立校的占比随年级升高不断降低。

所以,初高中现状是,生源质量不好。

但是总结一个重要信息,是中产家庭的小孩在Hoboken公立小学就学率依然很高。网上关于小学的评分,个人认为过低,实际情况下文分析。





学区优势及未来潜力

Hoboken学区经费充足,师资配置良好。根据官网数据,Hoboken学区2021年总学生数为3,141人,教师数为207名,师生比为1:15,教师平均薪资为$77,000美元,学生人均支出为$28,858美元,以上数据均与纽约周边高分学区持平。因此,学校软硬件条件可以说很好,实际上决定学校好坏的因素主要还是生源质量。

2010年后,Hoboken学区董事会配合Hoboken政府一起,努力打造一个适合家庭长期居住的社区,几项工作成绩包括:

1. 免费Pre-K教育,3岁后即可参加,省下私立daycare学费一年近3万美元(8个地点,就近入学,不用抽签,报名一定有名额)

2. 小学提供各种课后班(艺术/体育/科学等等)到6pm,方便双职工家庭带娃

3. 用心编排了新的课程大纲,小学展开全方位的素质教育(拒绝内卷)

4. 提供各类暑假项目,价格公道(主要帮助家长看孩子)

5. 专门的特长生项目,为超常儿童提供特殊教育

6. 疫情期间所有公立学校不停课(受到家长一致好评)

根据过去几年公布的官方数据,看到Hoboken的公立学校已经在发生转变,小学低年级的评分逐年提高,这一趋势也在往高年级蔓延,公立学校正在慢慢留住优质生源。





小学

Hoboken的公立小学有三所,各个小学按家庭地址就近上学,所以买房时选址可以提高去其中一所学校的可能性。整体而言,三所学校的评价区别不大,课程和师资一致,学校规模和生源上略有不同。





1. Location (下图E 标)

1. Joseph F Brandt Elementary School (地理位置位于社区中间)

2. Thomas G. Connors Elementary School(西南)

3. Wallace Elementary School(北边)





2. 生源族裔分析

中间的Joseph F Brandt Elementary School(规模中等,白人最多)



西南的Thomas G. Connors Elementary School (规模最小,非裔和拉丁裔最多)



北边的Wallace Elementary School(规模最大,族裔最平衡)







初高中

Hoboken初高中真的现状一般,因为隔壁Hudson County的县立中学不错,通过选拔带走一部分成绩优异的Hoboken初高中学生,所以住在本社区去Hudson County的县立中学就学算是可替代的公立就学方案。





1. 现状生源数据

Hoboken Middle School



Hoboken High School





Charter School

另外还有三所Charter School(K-8),入学采取抽签制,公开信息较少,不做赘述。





B 私立校

关于私立校,如果不打算送孩子去曼哈顿上学,Hoboken的私立校也是不错的,而且价格上也比曼哈顿便宜一半,一年学费不到3万美元。一共六家私校:

; All Saints Episcopal Day School

; Mustard Seed School

; Hoboken Catholic Academy

; Stevens Cooperative School

; The Hudson School

; TESSA International School





由于每家私立学校的教学侧重点不同,这里就不展开写了





C Daycare

最后一点简单说说Hoboken的daycare。我们家娃是从6个月就送到Hoboken的daycare上学,当时因为疫情daycare刚刚复工,所以人很少。学费是$2,300/month,每天7am-7pm。小班师生比1:3,大班1:5,报名年龄从两周大婴儿到5岁儿童均可。我们家上了一年对这个daycare感受是非常好的。Hoboken的daycare有很多,大家可以选择离家近或者通勤顺路的。但是因为Hoboken小朋友很多,现在已经开始要排队了,请尽早安排避免临时找不到。





不好意思楼主写的时候有信息链接的,结果网站不让发,所以有些信息有点跳跃,见谅。

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