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为什‌‌‌‌‌‌‍‍‌‍‍‌‌‍‌‍‌‌‌‌‍‍‍‌‍‍‍‍‌‌‌‌么年轻人不应该在湾区买房

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看到湾区房市这么火,我来接着泼盆冷水,说一下为啥不应该跟风在湾区买房的理由。

首先我自己来美很久了,现在在湾区公司当码农,搞了好几套房子,但是没有一套是湾区的。

首先,居住。

可能很多一代移民还受母国文化影响很大,例如大家都见惯了国内租客的艰难,就默认美国也是这样。

但是美国是讲究租售同权的,特别是在加州,租客的权益被保护的远远多于房东,房主断供了会被foreclosure,租客拒交房租啥事没有。当过房东就能体会到赶走租客是件多难的事情。其他州的话至少还略微向着点房东,但是湾区在加州啊。

而且大家追求的好学区,更没有说必须是买房才有租房就没有。租就能享受到的条件为啥要买?

而且,湾区房子啥条件我相信大家有目共睹。湾区4,5M房子其他地方1M就能买到,像德州等便宜的地方更是只有几十万。而湾区1M的房子在别地就是低收入区的居住条件。看月支出的话,由于湾区惨不忍睹的租售比,同样的月支出,租房的条件要远好于现在买房的月供。

教育上湾区学区也不靠谱,其他很多地方轻易就有10/10/10的学区,而且不太卷,湾区搞个10/10/10卷上天。美国大学录取更不是只看成绩的。其他地方你的小孩可能有一点特长就能出众,而在湾区,你在大学面试官眼中,就是又一个被家长鸡出来的能弹琴能打球的湾区满分华裔,可能还不如oakland的那些,虽然从小生活艰难,但靠着自己成绩还可以的黑人小孩出众。所以说真的,湾区的居住条件和教育真的在全美算不好的。

其次,投资属性。

很多美国人买房的重要原因就是,月供和房租差不多,而房价整体是随通胀稳步上涨的。所以,只要交个首付,30年后就能拿到5*N倍的回报,N是房价涨幅/通货膨胀值。而且即使自己搬家,因为月供和租金差不多,所以只要租出去就能同样有30年后5*N倍的回报。所以买房一直被认为是非常稳定的投资。

但是,这点在现在的湾区不成立。

现在湾区的房价,是持有成本(月供+乱七八糟维护-principal)和房租差不多,而不是月供和房租差不多。这意味着交个首付,30年后只能拿到N的回报,而不是其他地方,或者几年前湾区的5*N ,因为每月还要额外扔principal进去(当然严格意义上不是这样,因为租金和维护/房产税有通货膨胀,而且受城市的涨跌波动,利息钱在逐年降低,这只是为了量级上说明问题)。

而湾区房价的涨幅则是和科技股强正相关的,科技股如果大跌,过不了多久湾区就会出现一堆forecloseure然后导致房价跟跌。股市如果大涨,大家有钱了会进一步推高房价,所以湾区房价的风险和科技股大盘差不多。所以投资属性上,现在在湾区买房和长期持有科技大盘没啥区别,而后者交易成本远低。所以虽然其他地方买房可以说是低风险投资,而现在在湾区买房,由于租售比太差,已经算是高风险投资了。

更重要的是,一个人能贷的款是有限的,一般不能超过收入的40%。为了一个和股市差不多风险/回报的投资,在湾区这里浪费了低利率的贷款能力,没有挣到5*N的钱,就是血亏。

举例来说,去年covid开始时,如果你有50万现金,在湾区买了套2.5M的sfh,现在涨到了3-3.5M,是不是感觉得挣了很多?毕竟哪怕算上交易成本也赚了50万。但实际上,这50万投到科技股中也差不多能涨不少,还不用浪费你的贷款能力,贷款投到其他城市多套投资房,也能涨不少。而且更重要的是,如果用这50万,顺应去年各种铺天盖地各个公司wfh等明显的不能再明显的信息,在类似Lake Tahoe的各个zoom town,即使拿投资利率贷款买几套房的话。现在房价直接翻倍,还有着完爆湾区的租售比,每套房还比湾区2M的好。50万一年就能套到2M的房价收益,和几乎能全包月供的租金。比较下,湾区就是50万收益+高月供,zoom town则是的2M收益+很少月供比,在湾区买房就是血亏。(当然现在不少zoom town房价已经涨上去了,现在也不推荐买了,就和现在不推荐在湾区买一样)。不看个例的话,湾区的N倍涨幅,和好租售比的地区的5*N倍涨幅比就是血亏,不值得你浪费贷款条件去买。

现在在湾区买涨就是投资上跟风从众的一个错觉。 有潜力而且知道的人不多的时候回报价值最大(例如好几年前的湾区和去年的zoom town),当知道的人太多了(例如现在的湾区和Tahoe等部分zoom town)很多人开始无脑投资了,而且租售比跟不上,就意味着快成韭菜了,这时候是最不应该冲动买房的时候。

再次,家的感觉

这个可能是在湾区买房的唯一理由了。但是,究竟是房子重要还是机会重要?

拿我来说,在美几年搬了无数次家了。我买的第一个房子就是纯粹的当家买的,结果没过多久因为工作原因就得搬走,房子不得不出租直到最后卖掉。所以,你觉得的自住房可能不久的将来都会成为投资房。

当有了更好的机会的时候,相信大部分人,特别是年轻人都会选择机会而不是单纯的家的感觉。年轻人换工作等各种新机会很多,为了一个家的感觉拴在一个地方得不偿失。

这些机会并不仅仅是工作,例如去年covid开始的wfh机会,如果有部分初始资金,抓住了并赌到一个涨幅好的zoom town,现在不仅住能住景区豪宅而且差不多财富自由,而如果深陷湾区就还要继续鸡在小黑屋里,只能等下一个机会。但下一个机会来的时候,你舍得放弃自己下了血本买的房子吗?

而且,现在连臭名昭著的香蕉厂都松口RTO了(自己搜相关新闻),你觉得湾区其他公司还会远吗?同样成本下,究竟是小黑屋有家的感觉,还是略微远一点的大豪宅有家的感觉?

所以,除非是感性的很爱这个地方,做好一辈子就住这里的决定,或者已经是人生赢家了,在湾区买房只是为了分散投资,否则真不建议现在了还在湾区买房。
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