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Da‌‌‌‌‍‍‌‍‌‌‍‍‍‌‌‍‌‌‍‍‍‌‍‌‌‍‍‍‍‌‌‌llas买房经验分享

lidaye
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从来到美国开始,一直生活在Central PA, 物价低,房价低,生活上没什么压力。在国内就非常喜欢自驾,到了美国更是停不下来。短假期就是周边,长假期就是长途。没有假期的时候,创造假期出去跑。记忆比较深刻的自驾就是从PA到黄石公园往返,从PA到FL往返。一路上走走停停看了很多大大小小的城市。最初的感觉就是原来美国就是长这个样子,每个城市的样子都差不多。但是每到一个地方多待一段时间,就能感受到每个地方其实有很多不同的地方。一年的圣诞节,终于踏上了德州的地界。第一件事就是What a burger。但是稍微有一点点失望,可能预期太高了。还是觉得IN AND OUT比较好吃。德州一共去了4个城市,达拉斯,奥斯汀,圣安东尼奥,休斯顿。从北往南开,一路平坦,很多工程在路的不远处在施工。(在国内做的是土建,所以对这些施工比较敏感)最喜欢的城市应该是圣安东尼奥,可能是因为蒂姆-邓肯是排在最喜欢的篮球明星前五。当时的想法就是德州现在大规模的土木工程,很少在其他地方能看见,这个地方将来经济会发展的很快。到酒店就看了看这几个地方的房价,好便宜。甚至比我们住的大农村还要便宜。(后来比较,其实并不是)回来商量要不要搬到德州,但是因为办绿卡,又不想折腾就放弃了。





2年前有了孩子,因为生小孩,爸妈,岳父岳母都在这边,住在一起。但是因为疫情,他们的机票都被取消,所以一起生活了1年。虽然我们现在的房子不算很小,院子也有0.5ac, 但是不能出去玩,每天在家里,我们又开始重新关注房产。本来想买一个更大一点的房子,将来父母可以一起住。后来和父母们商量,看看他们什么想法。生活这一年没有什么矛盾,因为有小孩要照顾,所以也不算是每天坐在沙发上大眼瞪小眼,没什么矛盾。但是父母们的想法还是觉得这样住不方便,而且现在特殊原因,大家都互相谦让。但是如果长期这样,肯定不是办法。我们听了也就取消了买自住房的想法。





去年初,看到德州房价开始上涨,但是我们的想法就是买房子起码要自己去看看,而且这么远也没办法管,就一直拖着。后来有个德州的朋友说她又买了房子,然后说很多中介都有远程买房的服务,贷款什么的都可以在网上做。根本就不用跑到德州去,而且还有之后的全托管服务。我们就开始了解了一下这个服务。朋友还发给我们一个agent,我们就直接联系了这个agent。这个agent也没有让我们失望。因为在pa买房遇到过很奇葩的agent,做小生意找店铺,买店铺遇到的agent感觉非常不专业,找agent也是个头疼问题。





Agent和我们沟通之后找我们确定一下基本信息,然后确定我们购房总额的范围,位置要求什么的,开始给我们做自动推送。基本每天都能收到新房源。还会微信我们一些她认为很好的房源。我们开始在Frisco,McKinley确定了两套房子,然后中介就约看房。跑到房子那开始facetime,给我们说这个房子。本以为agent会为了尽快成单,给我们多说优点。但是到了之后她自己先看一圈,然后上来先和我们说了一圈房子的缺点,然后维修大概需要多少钱。然后简单说了一下房子的优点,但是说的比较少。看完之后觉得还可以,我们决定出offer。Agent给了我们房子的市场分析表,一看周边都是挂牌到卖掉时间都很短,而且都是加价成交。我们问agent我们要不要加价,回答是先按自己的想法来。给了我们一个她觉得合理的价格,我们按照她的价格选了一个我们认为比较合适的价格,只比asking price多了3k。结果也在预期之内,什么都没有。在这个期间,我们还去看了几个房子,而且范围也是越来越大。我们每次加价的幅度也是越来越大,从3k到25k,直到一个agent和我们都觉得还可以的房子,我们加到30k,依旧没有任何反应。我们有点头疼了,因为再往上加,就超出我们的预算了。3月底的时候agent去帮其他客户去一个新盘小区做closing walk through,顺嘴问了一下还有没有投资房,结果还真有一套。但是这个新盘小区在Princeton,中介问我们介意不介意。这个就是位置更靠北,但是房子新,不用加价,重要的是现房,可以出租的。得到我们确认后,连夜就帮我们做好了cma,第二天就去看。看完就是开始交定金,办贷款。这个开发商要求贷款必须用他们的合作loan公司,我们也都接受了。毕竟6个月之后就可以refinance。





中间办贷款还出现了各种各样的问题,比如说我们银行流水有问题,我们账户这笔钱不能用来做投资,那笔钱不能用来做投资,好几笔钱都不能用。我们还解释很久,还是不行。期间agent还跑去问了好几次,中间又拖了一个月。后来agent告诉我们如果账户的不能用,可以从养老金账户里借,养老金账户可以用的。我们找loan的人确认了之后从养老金账户里把钱借出来,终于贷款也弄完了。也在5月初顺利拿到钥匙。虽然一波三折,但是房子总算是买到了。Agent微信我们说恭喜的时候,还不忘认真的说,虽然晚了,但是你们的房子已经在折腾的1个半月里升值了20k。





收了房,我们就赶紧让中介list for rent,这才是真的惊喜。list的第一天收到了3个offer和一个询价的. Agent发给我们这几个信息,让我们选一下租客。给了我们一个他们筛选租客的标准,我们还在看的时候又来了一个agent认为非常好的offer。offer比我们list的价格高了400/月,一次性付清一年的租金。我们有点奇怪,但是后来agent去和这个offer的人谈,因为他们的父母刚在这个小区租了房子,他们想和父母住在同一个小区,而且正好赶上租房的旺季。我们也就接受了这个offer,background check除了超速的罚单没有别的,因为租房的是一堆年轻人,我们就忽略了这个超速的罚单。

到现在房子的租期也有5个月了,agent时不时会去房子看看,和我们反馈一下信息。Agent说租客也很友好和配合,对房子也没有改动。如果增加什么都会提前联系她。

整个买房子的过程虽然相对比较长,但是整体上还算顺利。

说下买房子我们的主要考虑。

1 是纯投资还是考虑将来要自住

我们的想法就是纯投资,只要能升值,房子出租情况比较好就可以。

2 现金流

我们的想法就是只要现金流是正的,不用我们自己还贷款就可以。小的修补自己掏腰包可以接受。更看重这个房子将来的升值空间。即使房子将来升值放慢,但是有租金来还贷款,本金那部分也算是收入。苍蝇肉也是肉。

3 税

这个方面我们懂的也不多,就知道如果将来卖了要交增值税。但是将来卖了换成相同投资房或者自住房税是可以延后的。

4 如何做预算



我们也不是专业的,就自己手动做了这样一个简单的表格。图里的数字是随意填的。简单说说一下逻辑。

上面第一行的三个表格是买房子的首付预算,第二行三个表格是对应上面的三个表格得出的monthy cash flow。

当看到一个房子,我们就根据房价来做一个简单的计算。

房价是270k

Appraisal评估价格我们价格三个270k,275k,280k(这个评估很难讲)

Offer 就根据不同的评估价或者是自己出价来填

Downpayment 我们是按最低的来付25% 有的要求是30%

Cash 就是如果你的出价比评估价格高,就要自己cash来补这个差价。如果为了降低利率是可以通过买credit实现,这个钱也算在cash里。(我们没有买。)

Closing Cost是贷款的费用,不同贷款公司价格也不一样。这个可以直接找贷款公司来问,他们会给一个大概的价格。

Rent就是月租金

Monthly Mortgage 月供,这个里面包括贷款,房产税,保险和HOA

PM 是房屋管理费,可以找agent来谈。每个人价格也不一样,每个月大概是rent的10%。再加list的费用,一般为一个月rent。如果房客续租,只交一个renew的几十块钱,如果重新挂牌,就重新交一次list fee。

Monthly Expense 是大致以上费用加一起。因为我们是新房,我们没有考虑房子小的升级装修,维修的钱。

最后得出一个monthly cash flow和yearly cash flow。

我们也是第一次买投资房,纯靠一腔热血,有很多地方也都不懂,还在慢慢学习。好在agent比较负责,帮了我们很大的忙。租客也比较好相处,从来没找过我们提要求。

如果以后遇到什么问题,我也会在这个贴子里继续更新。希望这一点经验能给准备上车的朋友一些小小的帮助。我们的一个朋友听了我们的想法也跟着上车,也是这个agent的做的,也很顺利。为了避免硬广嫌疑,agent的联系方式就不公开在这里了。如果有需要的话可以发站内信,留下你邮箱,我邮件给你。地里刚来的小农民,站内信还没家底回复,只能靠邮件了。也舔着脸求一波米。

补充内容 (2021-10-24 00:27 +8:00):

留言里说是广告的,其实也我也不反对。

从买房到出租到现在,我还没有实地看过房子。前前后后都是人家在跑,我们就做家里拿着个手机,远程遥控,完全是一个工具人。遇到一个有责任感的agent,省了很多心。难道给人家做个广告有问题?地里有很多朋友在内推,不就是为了方便有需要的人吗?

对于一个想买房,但是又不了解的地方,一个好的agent对于买房的人来说不是最重要的吗?

我们到现在依然还是生活在pa的小镇上,买自己家住的房子,更是一点经验都没有。找房子,看房子,都是我们租房子的房东给我门建议,还跟着我们去看。我们买了房子搬出去之后,房东的房子想出租我们也帮着打广告。遇到好人帮助过你,反过来帮他们打个广告我不觉得有什么问题。

另外一点,我们对德州的具体情况也不是很了解,虽然经常看德州的各种消息,但是没有在那生活过,生活上的问题我们也不清楚。地理情况,和大家了解的也都是一样。princeton这个地方是非常靠北的,是那些热门的zipcode也不是很沾边。买了之后很快能租出去,也非常惊喜。

贷款用的是:loan depot

账户里的钱不能用,是从401k里借的,close之后用账户里的钱赶紧还上,没有罚款。

至于为什么不能用,我们买的是投资房,对资金来源有要求。但是至于具体为什么,我们也没有问loan depot。
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