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【波‌‌‌‌‌‌‍‍‌‍‍‌‌‍‌‍‌‌‍‍‍‍‌‍‌‍‍‌‍‍‍‌士顿最全买房流程介绍】波屯精致生活的房产干货

Bostonlife
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对于想要在旺季购买房产的新手bb来说,了解一下整个买房流程及一些需要注意的问题必不可少,今天小波就来继续给你们科普一下史上最全买房流程介绍。

1.确定想要购买房屋的总价

通过自己的买房预算,以及找银行做的Pre-Approval来确定自己的还款能力,从而决定自己想要购买的房屋总价,找适合自己的买房经纪人,⚠️ 买房经纪人是不收取任何中介费用的。

2.找到合适的房产经纪人

卖房流程的第一步呢就是找一个靠谱的,有经验的,又比较适合自己的房产经纪人和准备文件的律师,谈一谈佣金分成,了解一下各自的职责和任务。

3.拿到银行贷款预先批准信

不同的银行给你的额度和利率都不一样,所以在确定最终贷款银行之前,可以洽谈多个贷款机构。如果在多个银行做多个Pre-approval,最好在十四天内完成,这样会在FICO模型中合并成一个Hard Enquiry,就不会降低太多信用分数。

4.选房&看房(Property Selection)

经纪人会根据买家的要求与预算,去寻找匹配的房源来推荐给你,并且陪同一起去看房或给买家推荐参加一些Open House, 直到买家选中满意的房子为止。

5.出价&与谈价Offer & Counter offer

当买方确定目标后,买方经济人会对这套房产做一个全面的市场分析和估价,以提供买家在offer中合理出价的参考。

如果卖家不接受这个价格,会给出Counter Offer,这时买方经纪会与卖方积极交涉,根据多年的经验来协商价钱和附加条件,全力维护买家利益,直到买卖双方签订合约为止。

6.签署正式房屋交易合同&付定金

在卖家接受了你的offer价格之后,就需要签署房屋交易合同(P&S),房屋交易合同是一份具有法律效应的文件, 非常的正式与完善。合约中包含许多具体信息,比如,房屋出价、 买家如何付款、房屋最终何时过户等等具体内容。

另外,记得要尽早付定金,否则合约不算生效。定金一般为房价的3%,也有卖家收$1000/$500, 具体因人而异。

7.房屋检查&白蚁检查(Home Inspection)(Termite Inspection)

在房屋过户前,买方自己负责请持证专业人士进行房屋检查。对所买的房屋进行屋顶, 游泳池,水电配备等全方面的检查。房屋检查公司会出具房屋检查报告,买方经纪人将根据此报告所汇报的问题与卖家进行协商与维修。

卖家有权选择维修或不维修,买家也可因为房屋检查报告的问题严重而取消交易, 拿回押金。

要不要做Home Inspection完全取决于买家意愿,在没有竞争的情况下(除非新房),建议每套房子都做房检。如果遇到竞争激烈自己又很喜欢的房源,可以权衡考虑免去房检以增加Offer的竞争力。

房屋检查如果通过了,老房子需要进行白蚁检查,有白蚁的房子也分Active(现在有)和Inactive(以前曾有),对Active的需要治理,对于Inactive的需要定期维护。

8.确定最终贷款公司并拿到Loan Approval

由于买房贷款利率每天都在浮动,所以在房屋过户之前,买家必须完成所有的贷款申请过程,并且锁定自己的贷款利率。

贷款的申请需要一定的时间,一般2~3个星期,最快1个星期可以完成,所以在房检和白蚁检查通过之后,尽量提早准备。

9.房屋估价 (Appraisal)&购买房屋保险

房屋估价由银行负责,费用买家出,一个礼拜之后银行会把报告书寄过来。

如果估价比成交价高,则什么都不用做。但如果估价比成交价低,可以和屋主谈判看能否降价。如果屋主不肯,我们可以选择继续购买,但银行只给估价的百分比贷款,所以你实际付的首付会比之前的更多。当然你也可以放弃交易拿回押金。

谈妥贷款之后尽快找好房子保险(house Insurance),可以买与自己车的保险一家公司的,这样会有优惠。

10.产权链调查 Ownership Inspection

产权调查是一个过程,其主要目的是为了确认:

; 卖家是否确实想出售这所房屋

; 房屋所在的土地(契诺、地役权)有什么样的限制

; 房屋在过户之前是否有需要付清的债务(房屋贷款、应该补缴的税款、欠款或其他限制)

产权调查是很重要的!!

11.取消额外限制条款(Contingency Removal)

在之前的程序中,为了保护买家权益,买家的经济人通常会协助买家在合约中拟定3个附带条件作为保障:

房屋检查报告有严重问题

买主贷款无法得到银行批准

估价报告远低于买价

卖家如果接受,却在指定时间内没有做到所有附带条件,买家有权终止合约,拿回定金。

若之后买家觉得房屋没有任何问题,可以签署“同意取消附加条款”协议,并进入房屋过户的最后阶段。

12.最后检查 Final walkthrough

在Closing Day(交易结束)的前三天,买家经纪人会陪同买家对房屋内外做最后检查,确保房屋条件与当时签订协议时的房屋条件一致,并确认维修项目的完成。但这一检查不能构成取消买房的借口。

13.交房 (Closing)

交房当天,带上支票,ID等,在经纪人陪同下一起去签过户文件,缴纳过户费用,交房入住,并确认卖家将之前关联房产的债务付清
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