湾区房市最新观察|利率上升,房源变多,房市终于要凉了么?

Flyhomes小飞
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自2022年1月以来,伴随着通货膨胀日益加剧,美联储的两次大幅度加息,房贷利率已一路攀升至近3年来的新高。截止到5月5日,30年期平均房贷利率已上涨到5.27%,15年期为4.52%













(数据来源:Freddie Mac 房地美)





在这样的经济大环境里,房市供不应求的市场关系发生了逆转吗?





今天就来跟大家分析一下最新的市场动态。

房源量上升,但依然供不应求





全美房产经纪人协会(National Association of Realtors)在4月中发布了最新“房产经纪人信心指数调查报告”。





来自全美50个州5万个一线房产经纪人接受了采访,提供了近期各地房产交易的一手数据,最新数据显示:





在房源供给端,2022年3月全美有95万套房屋在售,比2月增长了11%,但相较于去年同期,仍然低了9.5%。





目前市场上的平均库存量(MOI:Months of Inventory)仅为两个月,也就是说如果现在开始不再有新房源上市,市场上所有的房源会在2个月内全部卖光。





要达到完全供需平衡,市场库存量应该是6个月。





如下图所示,蓝色的州表示进入市场卖房的卖家流量弱,黄色的州为流量稳定,灰色为非常弱。



(数据来源:NAR 房产经纪人信心指数调查—卖家流量指数)





目前卖家少的原因可能是:认为房贷利率升高降低了买房者的热情,房子在这时上市不能卖出好价钱,所以最近不准备出手。





还有一些卖家在等待夏季卖房旺季的到来,同时观望市场变化。





再来看需求端,经纪人们对买家进入市场还是持有非常乐观的态度,如下图可见,全美绝大部分的州买家还是会活跃地进入市场(图中橙色和红色的州)。













(数据来源:NAR 房产经纪人信心指数调查—买家流量指数)





据经纪人们反映,近期买房仍会有激烈的竞争,平均每套在售房源收到了约4.8个offer,这个数据在房市火爆的去年同期也是4.8。





87%的房源在一个月内被售出,去年同期的数据是83%。57%的买家进行了加价买房,去年同期的数据是48%。





房源在市场上平均停留17天,去年同期是18天。





房贷利率的升高,的确让一部分买家选择观望,但是供不应求的市场关系决定了房市依旧是“卖方市场”。





另外,在新房建造上,全球性的建材短缺和美国本土建筑业劳动力匮乏没有得到缓解,新建房permit的等待时间仍然非常长。所以,来自新房建商的房源供给目前仍非常有限。





综上所述,房市供不应求的现状在目前没有得到逆转,只得到了一些缓解。





2022年房价会大跌吗?





纵观历史上房价大跌,房市崩盘只会出现在市场上房源高度过剩,而需求端却兴趣索然的市场里。





例如2008-2010年间次贷危机引发的房市危机。当年,很多信用分数低,收入不理想的人零首付贷款买了房,在经济萧条失业潮到来时,他们根本无法负担月供,房子被银行收回,大量的断供法拍房(Foreclosure)流向了市场,导致房市严重的供过于求,房价大跌。





但2022年,市场上的房源还是很有限,还没买到房的买家没有离场,新买家仍在进入市场,只是更加谨慎。





再加上,有了2008年的前车之鉴,房屋贷款方近年对贷款人资质的审核非常严格,这就大大降低了贷款人的断供风险,因此现在不会出现大量法拍房源流向市场。





而且由于这几年房价的飙升,房主手里房子的资产净值空前的高,如果一旦家庭财务出现状况,也能立即以不错的价钱卖房,所以现在在卖家一方,没有任何低价抛售房屋的理由。





在竞争激烈的北加市场,目前房源库存仍然非常低。整体的房源库存量仅为1.4个月左右。





只要供小于求这种市场状况持续,房价依然会继续上涨,但上涨的速度可能减慢。





2022年还是买房好时机吗?





买房没有最好的时机,只有对的时机。





如果你是投资买房者,你需不断评估投资房的现金流,资产回报率,买房地域的升值潜力和投资周期。





而如果你是刚需买房者,也不妨再次审视自己的财务状况:







  • 你是否有债务?

  • 你准备好了5%-20%的首付,你也需要知道更低的首付意味着额外的保险费用。

  • 你准备好了大概占总房价1%-3%的过户费用。

  • 你储备了等同于至少3个月家庭收入的应急资金。

  • 选择最合适的贷款利率,例如更优惠的5/1 或7/1 ARM等。





如果以上这些你已经全部准备就绪,那么你看房选房的节奏就不应该被打乱,根据自己的实际情况,选择合适的买房时间点。

无论你是想继续了解目前利率情况如何?应对利率持续高涨,有什么策略?目前该买房还是租房,哪个更适合现在的情况?欢迎来参加5月湾区房市分析+湾区买房,卖房,换房的讲座。









讲座时间: (美西)









2022/05/11 周三 7:00-8:00 pm (换房)





2002/05/18 周三 7:00-8:00 pm (买房)





2022/05/24 周二 7:00-8:00 pm (买房)









讲座内容





目前利率情况如何?如果利率持续高涨,有什么应对策略?





买房还是租房?哪种更适合现在的你?





最新北加房市分析&成交案例





预算有限,有哪些方法可以提升买房的竞争力、省钱买好房?





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关于Flyhomes

科技房产公司Flyhomes 2016年成立于西雅图,致力于用科技和金融的力量革新美国房产行业,提供专业高效的买房、卖房、贷款等不同类型的房屋交易中介服务。

2021年,在西雅图、加州湾区、波特兰、波士顿、南加州和德州奥斯汀、休斯顿、达拉斯的基础上,Flyhomes将版图进一步扩展到了加州Sacramento、Stockton一共10个市场同步运营。

Flyhomes一直秉承着“客户至上”、“不断创新”的使命,帮助客户在买房过程中解决难题:

Flyhomes客户的买房胜率是其他买家的4倍。*

在多个Offer竞争同一个房子时,超过一半的情况,Flyhomes的客户都是用非最高出价拿下的房子。而且和最高出价比,Flyhomes平均能帮客户节省2.4%的房价,有时这个比例甚至能达到10%。*

Flyhomes能帮客户实现10天内顺利搬进新家,比传统的买房流程快了35天。*

在成立5年内👇

● Flyhomes 成功帮助上千客户完成买房、卖房,交易额超过 26亿美金。

● 队伍发展到超过700名全职员工,办公室狗狗家族增加了 10 多个新成员。

● 完成 C 轮融资 1.5亿美金,此次融资由风投公司Norwest Venture Partners(曾参与投资Uber、Spotify)和Battery Ventures(曾参与投资Databricks、Wayfair、Glassdoor)共同领投,Balyasny Asset Management、Fifth Wall、Trustbridge、Camber Creek、Zillow联合创始人Spencer Rascoff跟投,老股东Andreessen Horowitz和Canvas Ventures也持续跟投。

● 完成资金合作项目,构建1.2亿美元资金池,进一步扩大FlyHomes All Cash Offer和Buy Before You Sell产品项目的规模。

*数据来源:Flyhomes
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